German Real Estate Depreciation & Restnutzungsdauer

Rundum Immo 不動産評価 MCP

ドイツの不動産の概算減価償却（AfA／建物減価償却）、残存耐用年数（Restnutzungsdauer）、取得価格の按分（Kaufpreisaufteilung）に対応するオープンソースの Model Context Protocol サーバーです。§ 7 Abs. 4 EStG に基づく法定償却率よりも賃貸物件を早く償却できるか、Restnutzungsdauergutachten を依頼する価値があるか、といった質問への回答に役立ちます。calculate_property_depreciation と calculate_purchase_price_allocation を公開し、両方の計算を公開 AfAMax API に委任します。また、AfAMax の評価料金と無料の初回相談予約のために、get_price_by_product、get_available_appointments、book_appointment も公開します。独自の評価計算式は AfAMax に帰属します。

ホステッドサーバー

公開 Streamable HTTP エンドポイントは次のとおりです。

https://mcp.rundum.immo/mcp

エンドユーザー用の API キーは不要です。呼び出しには、クライアントごとの制限、サービス全体のレート制限、不正利用防止策が適用されます。

ソースから stdio 経由で実行

Node.js 22.12 以降が必要です。

git clone https://github.com/Rundum-Immo/real-estate-appraisal-mcp.git
cd real-estate-appraisal-mcp
pnpm install --frozen-lockfile
pnpm build

ビルド済みサーバーを実行するよう MCP クライアントを設定し、チェックアウトのパスを絶対パスに置き換えてください。

{
  "mcpServers": {
    "rundum-real-estate-appraisal": {
      "command": "node",
      "args": ["/absolute/path/to/real-estate-appraisal-mcp/dist/transports/stdio.js"]
    }
  }
}

stdio サーバーは、匿名で AfAMax API を直接呼び出します。公開されている制限は、IP あたり毎分 30 リクエスト、ローリング 1 日あたり 500 リクエストです。テナント全体に適用される上限もある場合があります。プロトコルメッセージは stdout のみに、運用ログは stderr のみに書き込みます。

npm からインストールして stdio 経由で実行

Node.js 22.12 以降が必要です。npx を使って公開パッケージを起動するよう MCP クライアントを設定してください。

{
  "mcpServers": {
    "rundum-real-estate-appraisal": {
      "command": "npx",
      "args": ["-y", "@rundum-immo/real-estate-appraisal-mcp"]
    }
  }
}

ツール

不動産の減価償却

calculate_property_depreciation は、公開されている AfAMax リクエストの仕様全体を受け付けます。

• 必須項目：物件の種類、建築年、床面積。
• 任意項目：購入価格、土地面積、標準地価、備品、購入費用、大規模改修の年、限界税率、ロケール、大まかな近代化レベル、近代化の詳細な構成要素 8 項目の状態。
• 結果：年間および月間の AfA、法定 AfA との比較、推定節税額、建物価値の前提、近代化ポイント、残存耐用年数。

近代化データを省略すると、AfAMax は近代化が行われていないと仮定し、上限の推定値を算出します。複数戸の建物の場合は、建物全体の数値を入力するか、各住戸を個別に計算してください。結果は概算であり、税務、法律、評価に関する助言の代わりにはなりません。

入力例：

{
  "propertyType": "CONDOMINIUM",
  "constructionYear": 1970,
  "floorArea": 85,
  "purchasePrice": 350000,
  "taxRate": 0.42,
  "locale": "en"
}

購入価格の按分

calculate_purchase_price_allocation は、ドイツ連邦財務省（BMF）の方式を用いて、取得費用を減価償却対象外の土地と減価償却対象の建物に按分します。

• 必須項目：物件の種類、合計購入価格、購入日、建築年、床面積、土地面積、標準地価。
• 分譲マンションの場合は、共有持分の分子と分母も必要です。
• 住宅と商業施設の混合用途建物の場合は、商業用部分の割合が 50％未満か超えるかも必要です。
• 任意項目：購入費用、含まれる備品、ガレージと地下駐車場の台数、月間の純冷間賃料、ロケール。
• 結果：適用された方式、有用な代替案、土地と建物の割合および価値、減価償却基礎額、利用できない方式または使用できない方式の理由、開示された原価方式の既定値。

月間の純冷間賃料を入力すると、原価方式との照合に収益方式を利用できます。ガレージと屋根付き地下駐車場の台数を入力すると、それらのスペースが個別に評価されるため、原価方式の精度が向上します。比較評価は、公開仕様に鑑定士専用の要素が含まれていないため利用できません。結果は概算であり、税務または法律に関する助言の代わりにはなりません。

入力例：

{
  "propertyType": "CONDOMINIUM",
  "totalPurchasePrice": 500000,
  "purchaseRelatedCosts": 40000,
  "purchaseDate": "2024-06-15",
  "constructionYear": 1975,
  "floorArea": 75,
  "landArea": 1200,
  "standardLandValue": 2500,
  "coOwnershipNumerator": 75,
  "coOwnershipDenominator": 1000,
  "undergroundParkingSpaces": 1,
  "monthlyNetColdRent": 1400,
  "locale": "en"
}

査定価格

get_price_by_product は、1つの製品について、ドイツのVATを含むAfAMaxの現在の価格表価格をEURで返します。製品は rnd（残存耐用年数評価書）、kurzgutachten、vollgutachten、kaufpreisaufteilung、または versetzbarkeitsgutachten です。

• オプション：物件の現地調査（none、exterior、interior_exterior）、特急処理、および複数戸建物の1戸あたりの価格を計算するための住戸数を含む物件タイプ。
• 結果：内訳を含む合計金額、税抜価格、オプション比較用のすべての追加料金を記載した表、および製品ページへのソースリンク。

割引コードは適用されません。注文時に表示される価格が確定価格です。

{ "product": "rnd", "viewingType": "interior_exterior", "expressDelivery": true, "locale": "en" }

初回相談の予約

get_available_appointments は、AfAMaxチームとの無料・非拘束の15分間の電話相談について、平日の空き枠をEurope/Berlin時間で日ごとに一覧表示します。最大21日先まで（デフォルトは7日）を検索し、1日あたり最大32枠（デフォルトは8枠）を表示します。また、各日の空き枠数もすべて表示します。

{ "days": 1, "maxSlotsPerDay": 32, "locale": "en" }

book_appointment は、2段階の手順で空き枠を予約します。予約は、指定されたメールボックスにアクセスできる人だけが確定できます。

1. 枠の startDateTime、name、email（任意で phone、locale）を指定して呼び出します。AfAMaxから6桁のコードがメールで送信され、verificationId が返されます。
2. verificationId と、ユーザーがメールから確認した otp のみを指定して再度呼び出します。応答で予約が確定し、AfAMaxからカレンダーへの招待が送信されます。

コードの有効期限は15分で、試行回数は5回までです。予約枠がその間に埋まった場合や、メールアドレスが既存のAfAMaxアカウントに属している場合など、予約できないときは、次に行うべきこととAfAMaxウェブサイトで続行するためのリンクが返されます。

アーキテクチャ

MCP client  ->  this public adapter  ->  AfAMax public HTTPS API

このリポジトリに含まれるのは、トランスポート、検証、エラーマッピング、プレゼンテーションのコードのみです。査定の計算式、データベース、テナントロジック、レポート生成の内部実装は含まれていません。トランスポートに依存しないサーバーファクトリーは、stdioとステートレスなStreamable HTTPで共有されています。

開発

pnpm install
pnpm check
pnpm dev:stdio

MCP Inspectorでテストする

MCP Inspectorを使って、ローカルのstdioサーバーをビルドして起動します。

pnpm build
npx -y @modelcontextprotocol/inspector \
  node --env-file-if-exists=.env dist/transports/stdio.js

ブラウザーで接続し、Toolsを開いて、上記の入力例を使って計算ツールを呼び出します。成功した応答には、読みやすい概要、構造化された出力、明示された前提条件とデフォルト値、および対応するAfAMax計算ツールへのソースリンクが含まれます。ソースリンクには送信した入力値が含まれるため、入力済みの状態で計算ツールが開き、内容の調整や記録に利用できます。

コマンドラインから登録済みのツールを確認するには、次のようにします。

npx -y @modelcontextprotocol/inspector \
  --cli \
  node --env-file-if-exists=.env dist/transports/stdio.js \
  --method tools/list

HTTPトランスポートの開発

cp .env.example .env
pnpm dev:http

HTTPモードでは AFAMAX_SERVICE_TOKEN が必須です。クライアントごとの信頼されたレート制限は、Rundum Immoが発行し、対応するAfAMaxバックエンドの値と一致するよう設定されたサービス認証情報を使用する場合に限り機能します。任意のトークンでは、信頼された転送は有効になりません。HTTPモードでは、そのトークンと検証済みの最右端のプロキシクライアントアドレスを X-Afamax-Service-Token および X-Afamax-Client-IP で転送します。このトークンをMCPクライアントに公開しないでください。受信した転送ヘッダーをそのまま追加するのではなく、置き換えるプロキシの背後にデプロイしてください。

設定：

変数	デフォルト	用途
AFAMAX_API_URL	https://afamax.de/api/v1/afa-calculation	公開計算エンドポイント
AFAMAX_KPA_API_URL	https://afamax.de/api/v1/purchase-price-allocation	公開購入価格按分エンドポイント
AFAMAX_SERVICE_TOKEN	—	HTTPモードで必須の信頼されたサービス認証情報
AFAMAX_TIMEOUT_MS	10000	上流へのタイムアウト
HOST	0.0.0.0	リッスンアドレス
PORT	3000	リッスンポート
PUBLIC_HOSTS	mcp.rundum.immo	許可するHostヘッダー名（カンマ区切り）
LOG_LEVEL	info	debug、info、warn、または error

HTTPサーバーは /mcp と /health を公開し、リクエストボディのサイズを64 KiBに制限します。また、HostとOriginの構文を検証し、認証されていないブラウザークライアント向けに制限のないCORSヘッダーを返します。

Docker でデプロイする

本番環境での HTTP ホスティングは、対応する AfAMax サービス認証情報が必要なため、Rundum Immo または明示的に許可された運用者を対象としています。一般ユーザーは認証情報なしで stdio トランスポートを実行できます。

docker build -t real-estate-appraisal-mcp .
docker run --rm -p 3000:3000 \
  -e AFAMAX_SERVICE_TOKEN='credential-issued-by-rundum-immo' \
  -e PUBLIC_HOSTS='localhost,mcp.rundum.immo' \
  real-estate-appraisal-mcp

イメージは非 root ユーザーの node として実行されます。Coolify で mcp.rundum.immo を設定し、ポート 3000 にプロキシしてください。

データとプライバシー

このアダプターはステートレスで、ツールの入力やクライアントの生の IP アドレスを保存しません。計算の入力とクライアントの IP アドレスは AfAMax に送信され、AfAMax は不正利用防止のためにそのアドレスを使用します。AfAMax はアドレスのソルト付きハッシュと限定的な利用メタデータを 30 日間保存しますが、利用記録に生のアドレスは保存しません。計算や価格の入力に個人を特定できる情報を含めないでください。book_appointment では、ユーザーの氏名、メールアドレス、任意の電話番号を AfAMax に送信する必要があります。AfAMax はこれらを確認コードの送信と予約の確保に使用します。アダプターはこれらの情報を保存もログ記録もしません。AfAMax のプライバシー情報および SECURITY.md を参照してください。

ロードマップ

このリポジトリは、現在の計算、価格設定、予約のツールにとどまらず、機能を拡張できます。将来的に追加される可能性のある機能は次のとおりです。

• 物件および市場価値の推定
• 査定および評価レポートのワークフロー
• ドイツの不動産税および査定に関する追加ツール

今後のツールも同じ境界に従います。このリポジトリには公開 MCP 統合が含まれ、独自の査定ロジックは AfAMax に残ります。

ライセンス

MIT