Austria Property

austria-property-mcp

オーストリアの住宅不動産向け MCP サーバーです。AI エージェントに、法定数値のすべてで法的根拠（RIS）を引用する、決定論的な計算を提供します。

ツール	機能
estimate_acquisition_costs	購入価格に加えてかかる費用：不動産取得税（Grunderwerbsteuer）、土地登記の裁判所手数料、法定上限との照合を含む仲介手数料、契約費用
underwrite_property	賃貸投資用不動産の分析：取得費用、ローン返済額、所得税控除前後の月次キャッシュフロー、利回り、DSCR、損益分岐点となる家賃、MRGの家賃上限が適用されるかどうかとRichtwert上限、法定の土地割合を用いた減価償却（AfA）、25年間のLiebhaberei判定、リスクフラグ
get_rules	数値の根拠となる法定値とデフォルトの前提条件。法的根拠、ソースリンク、確認日も記載されています

ルールは日付ごとにバージョン管理され（たとえば、2026年8月1日の裁判所手数料の変更）、2025-04-01から2027-12-31までの評価日に対応しています。

使用方法

Claude Code：

claude mcp add austria-property -- npx -y austria-property-mcp

ネイティブのWindows環境では、npxを次のようにラップします：claude mcp add austria-property -- cmd /c npx -y austria-property-mcp。

Claude Desktopおよびその他のMCPクライアント（claude_desktop_config.jsonまたは同等のファイル）：

{
  "mcpServers": {
    "austria-property": {
      "command": "npx",
      "args": ["-y", "austria-property-mcp"]
    }
  }
}

Node.js 20以降が必要です。

ホスト型エンドポイント（インストール不要、ステートレスなストリーミング可能HTTP）：

claude mcp add --transport http austria-property-hosted https://austria-property-mcp.jan-mastalier.workers.dev/mcp

質問例

次の物件情報を引き受け審査してください：価格269,000ユーロ、1978年築の54 m²の区分所有マンション、家賃795ユーロに加えてBetriebskosten 132ユーロ、金利3.9％、期間25年、融資比率65％。

エージェントは、短い要約に続いてJSON形式の結果を取得します。要約の抜粋（2026-10-26時点のルール。積立準備金の提示がないため、法定最低額を使用）：

Purchase: €269,000.00 + acquisition costs €29,659.00 (11.03%) = €298,659.00; equity €123,809.00.
Loan: €174,850.00 at 3.9% over 25 years = €913.30 a month (LTV 65%).
Monthly: net cold rent €795.00 − vacancy and rent loss €37.08 − repair reserve contribution (statutory minimum) €60.48 − owner's maintenance €49.78 = NOI €647.66; cash flow before tax -€265.64.
Returns: gross yield 3.55%, net yield 2.6%, cash-on-cash -2.57%, DSCR 0.71.
Break-even rent: €1,071.71 (€19.85 per m²).
Rent regulation (MRG): partial. Only parts of the MRG apply, so there is no statutory rent cap (estimated from the build year; confirm the Baubewilligung date). Tenancy protection and minimum fixed terms still apply.

Income tax: flat 40% marginal rate. AfA on €177,558.60 building value (land share 40%), 4.5% in year 1, 3% in year 2, then 1.5%.
...
Liebhaberei (25 years): total surplus from year 21, cumulative €17,857.41.

要約には続けて、1～5年目の税引後キャッシュフローと、使用した各前提条件のフラグが示されます。JSONはデフォルトで簡潔な形式（主要数値、フラグ、重複を除いた引用）です。計算と法的根拠を含むすべての明細を表示するには、"detail": "full"を指定してください。

制限事項

• 計算のみを提供し、投資、税務、法律に関する助言は行いません。
• 所得税には一律の限界税率を用います。他の課税所得が提示された場合は、§ 33の正確な税率表を適用します。税額控除は考慮しません。家賃、費用、利息は一定とみなします。
• 家賃規制の判定には、建物の規模、許可日、公的助成の有無を使用します。Richtwert上限は基本額であり、加算・減算（Zuschläge/Abschläge）および適正家賃（angemessener Mietzins）は計算しません。

ルール一覧とソース：docs/rules.md。

ライセンス

AGPL-3.0-only。ソース：github.com/mastalier1997/austria-property-mcp。