israeli-real-estate

イスラエルの不動産

法的通知

これは、AI モデルが運営する無料の情報ツールです。イスラエルの不動産取引の手続きを説明し、一般公開されているデータを提示します。すべての出力はAIモデルによって自動生成されており、認可を受けた不動産鑑定士、弁護士、税務アドバイザーは関与せず、確認も承認もしていません。出力は、不動産鑑定（shuma）でも、専門家の見解でも、法律や税務に関する助言でもなく、一般情報にすぎません。現地訪問は行わず、比較方式で必要となる鑑定調整も実施せず、お客様固有の取引に関する書類も確認しません。AIモデルは誤りを犯したり、データを省略したり、誤った結論を示したりする可能性があります。

出力を認定鑑定書として提示したり、証拠として依拠したり、裁判所や当局に提出したりしてはなりません。法的拘束力のある評価には認可を受けた鑑定士が必要であり、不動産取引には弁護士が必要であり、法的拘束力のある税額計算には税務アドバイザーまたは会計士が必要です。このツールは、各人の個別の状況やニーズを考慮した助言に代わるものではありません。出力の利用はすべて、利用者自身の責任で行ってください。

手順

ステップ 1：不動産に関するニーズを特定する

ニーズ	対応
成約事例の比較分析	鑑定評価ではなく、報告・公開された取引事例を提示します
購入に関するガイダンス	取引全体のチェックリスト
購入税の計算	mas rechisha の税率区分を適用します
Tabu の登記簿抄本	nesach tabu の取得方法を案内します
賃貸契約	イスラエルの chozeh schirut の主要条項
土地入札	RMI の入札データを照会します

ステップ 2：購入税（Mas Rechisha）計算ツール

アパートの購入が対象です。購入税の税率区分の金額は通常、毎年 1 月 16 日に消費者物価指数に応じて改定されますが、以下の金額は改定されていません。2025 年の財政調整法により凍結され、ITA の購入税通達 1/2026（2026 年 1 月 18 日）では、2025 年 1 月 16 日から 2028 年 1 月 15 日まで同じ金額が再掲されています。以下の金額は、2025 年 1 月 16 日時点で凍結された金額であり、2026 年に適用される金額です。2028 年 1 月 15 日以降に再確認してください。また、追加住宅の税率区分は、2026 年 12 月 31 日以降に再確認してください（以下の時限措置に関する注記を参照）。

初めてのアパート購入者（dira yechida）：

価格帯（NIS）	税率
0 - 1,978,745	0%
1,978,746 - 2,347,040	3.5%
2,347,041 - 6,055,070	5%
6,055,071 - 20,183,565	8%
20,183,566+	10%

単一住宅の税率区分の対象者（適用を案内する前に確認してください）：

• イスラエル居住者のみが対象です。 この税率区分は、イスラエル居住者である個人を対象とします（第 9(c1c)(2) 条）。イスラエル国内で唯一の住宅を購入する外国居住者には、追加住宅の税率が適用されます。ただし、購入後 2 年以内に初回帰国者または長期帰国者となる場合は除きます（第 9(c1c)(4)(b) 条）。この 2 年の期間には、以下の 2026 年の戦争に伴う延長も適用されます。
• 単一住宅とは、購入者がイスラエルおよび地域内に所有する唯一の住宅を意味します。 購入者、配偶者（恒久的に別居している場合を除く）、および 18 歳未満の子ども（既婚または孤児の子どもを除く）は、1 人の購入者として扱われます（第 9(c1c)(4)(c) 条）。したがって、配偶者がすでに住宅を所有している場合、その購入者は単一住宅を購入することにはなりません。
• 対象外となる住宅： 1997 年 1 月 1 日より前に保護賃貸借の下で貸し出された住宅、または購入者の持分が 3 分の 1 以下の住宅（相続した場合は 2 分の 1 以下）（第 9(c1c)(4)(a) 条および第 49c(3) 条）。

土地および非住宅用不動産には、これらの税率区分は適用されません。 空き地（イスラエル土地庁の入札用地を含む）、オフィス、店舗、その他の非住宅用不動産には、全額に対して 6% が課税されます（規則 2(1)）。少なくとも 1 戸の住宅を建築できる計画のある土地については、購入から 24 か月以内に少なくとも 1 戸の住宅の建築許可が発行され、かつ所得税計算上その税額が控除されていない場合、税額の 6 分の 1 が還付されます（規則 2(1a)）。 **贈与：**個人から親族への対価なしの譲渡には、通常の購入税の3分の1が課されます（規則20）。また、譲渡人と同居する配偶者への居住用住宅の対価なしの譲渡は非課税です（規則21）。

初回購入ではない住宅（投資用／追加住宅）：

価格帯（NIS）	税率
0 - 6,055,070	8%
6,055,071+	10%

**新移民（oleh chadash）、単一の居住用住宅：**購入税規則12aに基づき、新移民が単一の居住用住宅を購入する場合、以下の税率が適用されます。

価格帯（NIS）	税率
0 - 1,978,745	0%
1,978,746 - 6,055,070	0.5%
6,055,071 - 20,183,565	8%

**軽減措置には適用価格の上限があります。**住宅価格が20,183,565 NISを超える場合、規則12aは一切適用されません。購入には、新移民向け税率の最上位区分10%ではなく、通常の税率区分（該当する場合は初回住宅または追加住宅の税率区分）が全額に適用されます。ITAの購入税通達1/2026（2026年1月18日）の規則12aの税率表の脚注1には、「בדירה ששוויה מעל סכום זה, ההקלה שבתקנה 12א לא תחול」とあります。21M NISの住宅を購入する新移民に、0%および0.5%の段階が適用されると伝えてはいけません。これらの段階は一切適用されません。

新移民向けの優遇措置は一度限りで、単一の居住用住宅にのみ適用され（投資用住宅には適用されません）、アリヤーの1年前から7年後まで利用できます。

注：投資家には最初のシェケルから8%が課されます（免税なし）。

追加住宅に対する8%／10%の税率は、9(c1f)条に基づく時限命令（hora'at sha'a）で、2026年12月31日まで有効です。税率の段階額は2025年1月16日時点の水準で固定されています。2026年9月30日時点で延長は制定されていません。通達1/2026には、引き続き有効期限が2026年12月31日と記載されており、財務大臣の命令による延長権限はすでに一度行使されています。年の変わり目にかかる購入には、次の2点が影響します。

• **選挙。**クネセト選挙は2026年10月下旬に予定されており、基本法「クネセト」第38条により、新クネセトの任期開始後最初の3か月以内に失効する法律は、その3か月が終わるまで有効に維持されます。報道機関（Bizportal、2026年9月6日）は、これにより8%／10%の税率が2027年の最初の数か月まで継続すると解釈しています。これは報道機関による解釈であり、ITAの判断ではないため、確定事項ではなく見込みとして伝えてください。
• **命令が失効した場合、**9(c1c)(1)条の恒久的な追加住宅の税率区分が復活します。税率はより低く、5%から始まります（1,465,800 NISまで5%、その後は6%、7%、8%、10%）。

2026年後半または2027年に追加住宅を購入する場合、最初のシェケルから8%の税率を前提とする前に、購入日時点の状況をITAのウェブサイトで確認してください。

**障害者、視覚障害者、テロ／敵対行為の被害者、および戦死者の遺族に対する軽減税率：**購入税規則11は、所定の障害がある人（nacheh）、視覚障害者、敵対行為の被害者（nifga）、および戦死した兵士の家族に、購入税の軽減制度を定めています。ケースは2つあります。

ケース	税額
2,500,000 NIS以下の適格な単一住宅（dira yechida）	1,978,745 NISまでの価格に0%、残額に0.5%
その他すべて（単一住宅ではない場合、または単一住宅の価格が2,500,000 NISを超える場合）	価格全額に、最初のシェケルから0.5%

この軽減措置は「居住のため」（le-shem shikunam）に購入される住宅に適用されるため、投資目的の購入には利用できません。夫婦が共同で購入し、そのうち一方のみが適格な場合、規則11(b)により、0.5%の課税は両方の配偶者に適用されます。 ここでよくある誤解は3つあります。

• 2,500,000 NISの基準額は、税率区分の境界ではなく、税額が急増する段差です。ちょうど2,500,000 NISの場合、1,978,745 NISを超える部分だけに0.5%が課税されます。1シェケルでも超えると、物件価格全体に0.5%が適用され、税額はおよそ5倍になります。
• 0.5%の税率区分が認められるのは、同一人物につき生涯で最大2回までです（規則11(a)）。
• 軽減税率は自動的に適用されるものではありません。イスラエル税務当局に購入税の一部免除を申請する必要があり、適用要件のいくつかのルートでは、先にBituach Leumiの医療委員会を受ける必要があります。

1,978,745 NISという金額は、2028年1月15日時点で凍結されている第9(c1c)(3)(a)条の金額です。金額を提示する前に、適用要件をイスラエル税務当局に確認してください。

住み替え（mishaprei diyur）：単一住宅の税率区分が引き続き適用されます。 すでに住宅を1戸所有している買主が住み替える場合、法定期間内に旧居を売却すれば、追加住宅の税率ではなく、単一住宅の税率が適用されます。旧居の売却期限は、住み替え先を2023年6月1日から2025年5月31日までに購入した場合は18か月、それ以外の場合は24か月です。デベロッパーから新築住宅を購入する場合は、契約上の引き渡し日から12か月です。購入を申告する際に、売却する意向を申告する必要があります。住み替えをする買主に、最初の1シェケルから8%の税率が適用されると案内してはいけません。

戦争に伴う期限延長（「Sha'agat HaAri」）： 2026年の期限延長法（イスラエル税務当局通達2/2026、2026年3月30日）に基づき、売却期限が2026年2月28日から2026年5月31日までの期間に1日でも重なる場合、期限最終日は3か月延長されます。延長期間は、当初の期限最終日と2026年5月31日のいずれか遅い日を起点に数えます。通達の例では、2025年4月30日に住み替え先を購入した場合、旧居は2026年10月31日までに売却する必要がありましたが、現在は2027年1月31日までとなります。同じ延長は、単一住宅のmas shevach免除を受けるための住み替え先ルートにも適用されます。財務大臣は、2026年2月28日から5月31日までの期間をさらに延長できます。延長は最大3か月単位で、合計最大9か月です。そのため、期限を前提に行動する前に、イスラエル税務当局のウェブサイトを確認してください。

ステップ3：購入手続きチェックリスト

1. 事前承認： 銀行から住宅ローンの事前承認（ishur ikroni）を取得します。イスラエル銀行が融資比率（LTV）の上限を定めており、初回または唯一の住宅は最大75%、住み替え先（現在の住宅を売却する場合）は70%、投資用または追加の物件は50%です。それに応じて頭金を計画してください。
2. 物件探し： 物件を内覧し、近隣環境を確認します。
3. 弁護士： 契約に署名する前に、不動産弁護士（orech din mikrkain）を雇います。
4. Tabuの確認： 弁護士がTabuの登記簿謄本を取得し、所有権や抵当権などを確認します。
5. 交渉： 価格と支払いスケジュールに合意します。
6. 契約： 売買契約書（chozeh mcher）に署名します。
7. 購入税： 署名から30日以内に申告し、60日以内に納税します。
8. 住宅ローン： 銀行との手続きを完了し、鑑定士の訪問を受けます。
9. 登記： 弁護士がTabuで所有権移転を登記します。
10. 引き渡し： 契約上のスケジュールに従って鍵の引き渡しを受けます。

ステップ 4：タブー抽出書（ネサフ・タブー）

タブー抽出書には、次の内容が記載されています。

• **パート 1：**物件の説明（グッシュ、ヘルカ、タト・ヘルカ）
• **パート 2：**登録所有者と持分
• **パート 3：**住宅ローン（マシュカンタオット）
• **パート 4：**先取特権、警告（ヘアロット・アズハラ）、裁判所命令

取得方法：

• オンライン：土地登記オンライン抽出サービス（https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract、ポータル：https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main）。手数料は指数に連動しており、תקנות המקרקעין (אגרות) に定められています。記事に掲載された金額はこの分野ではたいてい古くなっているため、鵜呑みにせず、政府の支払いカタログで現在の金額を確認してください。
• 全項目の抽出書：弁護士を通じて、または土地登記所に直接出向いて取得します。
• 必要な情報：グッシュ（ブロック）番号とヘルカ（地番）番号

**抽出書そのものを読み解くのは別の作業です。**このスキルでは、抽出書の用途と取得方法を説明します。所有権持分、抵当権の順位と抹消された順位、差押え、警告登記とその制限、同意が必要である旨の注記、地役権、共有部分の差押え、そして当該土地について登記簿が決定的な証拠なのか一応の証拠にすぎないのかなど、記載された各項目の意味については、israeli-tabu-extract-decoder を使用してください。

ステップ 5：開発利益税（ヘテル・ハシュバハ）

開発利益税は、計画上の措置（新規または変更された用途地域計画、認められた例外、または用途許可）による不動産価値の上昇に対して課される、50％の自治体税です。

• **税が確定する時期：**開発利益計画が承認された時点で税額が算定されますが、実際の納付は利益が実現する時点（物件の売却、または追加の権利を利用する建築許可の発行時）に行います。
• **納税者：**利益実現時点での所有者で、通常は売主です。
• **軽減と免除：**計画・建築法の第三付則では、居住用のピヌイ・ビヌイ（立ち退きと再建）計画に伴う開発利益税を、開発利益の4分の1と定めています（第3a条。経過措置あり）。また第19条には、Tama 38 に基づいて発行される建築許可などの免除が列挙されています（拡張された標準階2.5階を超える増築分には、4分の1の税率が適用されます）。必ず該当する計画と自治体の方針を確認してください。
• 改修の投資利益率や売却価格の計算にこの税を織り込んでください。予期しない高額な費用になる場合があります。

開発利益税（ヘテル・ハシュバハ。計画による価値上昇に対する自治体税）と、次に説明する売却時の譲渡益税（マス・シェバハ）を混同しないでください。これらは管轄も異なる別の税金です。

ステップ 5b：売主のキャピタルゲイン税（マス・シェバハ）

イスラエルの不動産を売却する場合、購入者ではなく売主が、購入時から売却時までの実質的な利益に対して、土地値上がり税（キャピタルゲイン税）であるマス・シェバハを支払うことがあります。これは売主が直面する最も大きな税金であり、購入者が支払う購入税や改良税とは別のものです。

• 税率： 実質利益に対して25％です（CPI連動のインフレ分と、購入税、仲介手数料、弁護士費用、改良費などの控除対象経費を差し引いた後の利益）。
• 2014年より前に取得した物件の線形免税： 2014年1月1日より前に購入した住宅の場合、その日より前の期間に帰属する利益の部分は免税となり、2014年1月1日以降の部分にのみ25％の税率が適用されます（保有期間に応じた「線形」按分）。線形優遇措置は一般的に廃止されていません。第48a条(b4)項により適用が除外されるのは、購入時にも2023年6月1日時点でも建物が建っておらず、2030年12月31日より後に建物が完成した土地という、限定的なケースのみです。2014年より前から所有している一般の所有者に、線形免税が2030年に終了すると伝えないでください。
• 唯一の居住用住宅に対する免税： 条件を満たす居住用住宅が売主にとって唯一の住宅であり、売却前に少なくとも18か月間保有されていた場合、売却額5,008,000 NISまで全額免税となることがあります（2025年1月1日から2027年12月31日まで。ITA通達1/2026による）。上限を超える価格部分には課税されます。法的根拠：土地税法第49a条(a1)項および第49b条。
• 売却から30日以内に、イスラエル税務局へマス・シェバハの申告書を提出してください。免税や経費控除の適用には専門的な判断が必要なため、手取り額を提示する前に、実際の売主を公認会計士または不動産弁護士に案内してください。

ステップ 6：賃貸契約の主要条項

イスラエルの賃貸契約（チョゼ・シヒルート）には、以下を含める必要があります。

• 契約期間および更新条件
• 月額家賃および支払い方法
• 保証金（ピカドン）：保証の総額は、家賃3か月分または賃貸期間の3分の1に相当する家賃のいずれか少ない額を上限とします（第25j条(b)項）。入居者がアパートを明け渡してから60日以内に返還しなければなりません（ただし、それより後に賃貸契約上の入居者の債務が清算される場合は、その時点で返還します）。
• 維持費：法律上、入居者はアルノナ、光熱費（水道、電気、ガス、暖房）、および通常のヴァアド・バイトの維持費を負担します。建物保険、固定設備の購入またはアップグレード費用、または貸主のために業務を行った仲介業者への手数料を請求することはできません（第25i条）。
• メンテナンスの責任
• 契約解除の条件および通知期間
• 延長オプションおよび家賃改定の条件

重要：「適正家賃」に関する賃貸借・貸付法の改正（2017年）は、2017年9月17日以降、居住用賃貸契約に適用されています。ただし、すべての賃貸契約に適用されるわけではありません。例として、延長オプションのない3か月以下の賃貸契約、貸主が途中で解約できない10年を超える賃貸契約、月額家賃が20,000 NISを超える契約（法定額。毎年1月1日にCPIに応じて更新）などは適用対象外です。

例

例 1：購入税の計算

ユーザーの発言：「初めてアパートを250万シェケルで購入します」 結果：マス・レヒシャの内訳：最初の1,978,745に対して0％＋368,295（2,347,040まで）に対して3.5％＋残りの152,960に対して5％＝20,538 NIS（実効税率約0.82％）

例 2：購入手続き

ユーザーの発言：「テルアビブでアパートを購入したいのですが、知っておくべきことは何ですか？」 結果：テルアビブ特有の注意事項（高価格、都市再開発プロジェクト、タマ38）を含む、購入手続きの全チェックリスト

例 3：賃貸契約の確認

ユーザーの発言：「イスラエルの賃貸契約に一般的な問題がないか確認してください」 対応：

1. 2017年の「適正家賃」改正に基づく必須条項があるか確認する
2. アルノナの負担者を確認する
3. ヴァアド・バイトの義務を確認する
4. 保証金の条件を確認する
5. 途中解約の条件を確認する 結果：これらの条項のうち、どれが契約に記載されていて、どれが記載されていないかを示す一般的なチェックリストと、署名前に弁護士に確認すべき点。これは契約の法的レビューではありません。

同梱リソース

スクリプト

• scripts/calculate_mas_rechisha.py - イスラエルの不動産取得税（mas rechisha）を、記載されている4つのすべての区分について、税率区分ごとの詳細な内訳とともに計算します。対象は、初めての住宅（dira yechida）、2軒目以降の住宅、新移民の単独住宅（規則12a、20,183,565 NISの軽減上限を含む）、および障がいのある人、視覚障がい者、敵対行為の被害者、遺族向けの規則11の軽減区分です。実効税率とJSON出力オプションも含まれます。実行方法：python scripts/calculate_mas_rechisha.py --help

参考資料

• references/transaction-guide.md - イスラエルでの不動産購入に関する段階別チェックリスト（事前承認から鍵の引き渡しまで）、2025年1月16日から2028年1月15日まで適用される、初めての住宅と2軒目以降の住宅の取得税率区分、タブーの登記簿謄本に記載される項目の説明（gush、chelka、抵当権、差し押さえ）、および主な取引費用の内訳（弁護士、仲介業者、住宅ローン手数料）。購入手続きの案内や取得費用総額の計算に利用してください。

推奨 MCP サーバー

MCP	提供される機能
Nadlan MCP	イスラエル税務局のNadlanデータベースから、gush／chelkaまたは住所で過去の住宅販売価格をリアルタイムに検索します。nadlan.gov.ilでの手動検索に代わります。
Remy Land Authority	イスラエル土地庁（רמ״י）の入札、地理データ、入植地の記録をプログラムから照会します。このスキルがステップ1で参照するRamiシステムを対象とします。

注意点

• イスラエルの不動産取引には、購入者の区分によって税率が異なる取得税（mas rechisha）がかかります。初回購入者には軽減税率が適用され、投資家には最初のシェケルから高い税率が適用されます。エージェントが一律の税率を適用する場合があります。
• タブー（土地登記簿）とイスラエル土地庁（Rami）は別々のシステムです。すべての物件がタブーに登記されているわけではなく、Ramiシステムにのみ登録されている物件もあります。エージェントが片方のシステムしか検索しない場合があります。
• イスラエルの不動産価格は、大規模な取引では米ドル、賃貸ではNISで提示されるのが一般的です。エージェントが通貨を混同したり、どの通貨を使用しているか明記し忘れたりする場合があります。
• イスラエルの不動産改良（hashbacha）により、価値の増加分に対して最大50％の改良税（hetel hashbacha）が発生する場合があります。エージェントは、改修の投資収益率を計算する際に、この追加費用を見落とすことがあります。

参考リンク

出典	URL	確認事項
土地登記簿謄本のオンライン申請サービス（タブー）	https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract	オンラインでの謄本申請、gush／chelkaの検索、現在の手数料
תקנות המקרקעין (אגרות)	https://he.wikisource.org/wiki/תקנות_המקרקעין_%28אגרות%29	謄本の種類ごとの法定手数料項目
イスラエル土地庁（Rami）	https://www.gov.il/he/departments/israel_land_authority	Ramiに登録された物件、長期リース
イスラエル税務局 -- 不動産税	https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator	取得税（mas rechisha）のシミュレーターと現在の税率区分
Nadlan（税務局の取引データ）	https://www.nadlan.gov.il	イスラエルの住宅物件の過去の販売価格
割引住宅（Dira BeHanacha）	https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page	割引価格の住宅プログラムの対象条件と物件一覧

トラブルシューティング

エラー：「Cannot access Tabu online」

原因：タブーのオンラインサービスは一般公開が制限されています。 解決方法：完全な謄本は弁護士またはタブー事務所を通じて取得してください。オンラインでは基本的な所有者情報のみ確認できます。

エラー：「Purchase tax rates outdated」

原因：税率区分の金額は通常、毎年1月16日に消費者物価指数に合わせて改定されます（2028年1月15日まで凍結）。また、追加住宅の税率は2026年12月31日に終了する時限命令によるものです。 解決方法：購入日に適用される税率区分をイスラエル税務局のウェブサイトで確認してください。