personal-cfo

/personal-cfo — 個人向け財務シナリオモデリング

このスキルは、世帯（あなたとパートナー）向けです。住居に関する意思決定、月次キャッシュフロー、大きな買い物、シナリオの仮定変更を扱います。会社の会計にも対応するビジネス向けCFOスキルを使っている場合は、組み合わせてください。基本的な考え方は同じで、対象分野が異なります。

ステップ 1 — シナリオの種類を選ぶ

呼び出し方法	種類	モデル化する内容
/personal-cfo house（現時点ではデフォルト）	house	住宅購入＋賃貸収入のシナリオ（ADU／寝室／組み合わせ）＋リフォーム＋月次キャッシュフロー
/personal-cfo refi	refi	借り換えのシナリオ
/personal-cfo cash-flow	cash-flow	一般的な月次キャッシュフロー（収入、支出、貯蓄率）
/personal-cfo big-purchase	big-purchase	Xを買うべきか（車、教育、設備）— 現金購入、ローン、リースの比較
/personal-cfo side-income	side-income	副収入源の追加 — 損益分岐点、税務上の影響
/personal-cfo savings-what-if	savings-what-if	XドルをYにN年間投資した場合 — インデックスファンド、不動産など

v0.1では、houseテンプレートのみが詳細に作り込まれています。その他はreferences/templates/にスタブとして概要が記載されています。

ステップ 2 — 入力情報を集める

項目を整理してまとめて質問してください。houseモードについては、入力項目の全質問リストをreferences/templates/house.mdで確認してください。主な項目は以下のとおりです。

物件

• 購入価格
• 頭金（％または金額）
• 住宅ローン金利＋期間（年）
• 固定資産税（年額）
• HOA（該当する場合、月額）
• 住宅所有者保険（月額）
• 諸費用（概算）

リフォーム／修繕

• 初日のリフォーム（項目別の概算 — キッチン、浴室、ADUの改装など）
• 1年目に見込まれる修繕
• 年間の維持管理予算（目安：購入価格の1％）

賃貸シナリオ（houseモードの場合）

• ADUの月額賃料の概算＋空室率の仮定（一般的には5～8％）
• 寝室1室の月額賃料＋空室率
• 寝室2室の月額賃料＋空室率
• 光熱費の分担に関する仮定（誰が何を支払うか）
• 物件管理費（自主管理しない場合）

個人情報

• 現在の月々の住居費（家賃または現在の住宅ローン）
• 世帯合算の収入
• 限界税率（住宅ローン利息＋賃貸収入の計算用）
• 分析期間（一般的には5年、10年、30年）

不明確な点があれば質問してください。仮の数値を使って先に進めないでください。誤った入力に基づく財務モデルは危険です。

ステップ 3 — シナリオを作成する

houseモードでは、比較するシナリオのデフォルトを次のとおりとします。

シナリオ	説明
Baseline	住宅を所有して居住し、賃貸収入はなし
A: ADU only	ADUを貸し出し、母屋に居住
B: 1 bedroom only	寝室1室を貸し出し、ADUは空室のまま（またはゲスト用）
C: 2 bedrooms only	寝室2室を貸し出し、ADUは空室のまま
D: ADU + 1 bedroom	ADUと寝室1室の両方を貸し出し
E: ADU + 2 bedrooms	最大限の賃貸
F: ADU + bedrooms (year 2+)	1年目：リフォーム中はADUのみ。2年目以降：パートナーが納得したら寝室を追加

シナリオの一覧はユーザーがカスタマイズできるようにしてください。住宅ごとに事情は異なります。

ステップ 4 — 計算する

各シナリオについて、以下を計算してください。

月次

• 住宅ローン返済額（元金と利息）— 計算式はreferences/calculators.mdを参照
• ＋ 固定資産税 / 12
• ＋ HOA ＋ 保険 ＋ 光熱費（所有者負担分）
• − 賃貸総収入（部屋＋ADU）
• ×（1 − 空室率）で実効賃貸収入を計算
• − 物件管理手数料（該当する場合）
• ＝ 月次の正味住居費（マイナスの場合はキャッシュフローがプラス）

年次

• 12か月分の合計
• ＋ 一時的なリフォーム費用（分析期間にわたって按分）
• − 節税額（住宅ローン利息控除＋賃貸部分の減価償却）

長期

• 純資産の積み上がり（住宅ローン返済による元金減少＋値上がり率の仮定 — デフォルトは年3％）
• 5年／10年／30年時点の総所有コスト
• 投下資金に対するリターンと代替案との比較（例：実質リターン7％のS&P 500）

ステップ 5 — 比較表を出力する

~/Documents/personal-cfo/<scenario-slug>-<YYYY-MM-DD>/ に出力します。

• inputs.yaml — すべての入力数値（分析を再実行・監査できるようにするため）
• report.md — 前提条件を明記した詳細な分析
• comparison.md — シナリオを並べて比較する表（主要な出力）

comparison.md テンプレート

# <Property nickname> — scenario comparison

**Date:** YYYY-MM-DD
**Property:** <address or nickname>
**Time horizon:** 10 years
**Key assumptions:** 3%/yr appreciation, 7% S&P alt return, 6% vacancy

| Scenario | Net monthly cost | Annual cost | 10-yr total | Equity @ 10yr | Notes |
|---|---:|---:|---:|---:|---|
| Baseline | $X,XXX | $XX,XXX | $XXX,XXX | $XXX,XXX | No rental income |
| A: ADU | $X,XXX | $XX,XXX | $XXX,XXX | $XXX,XXX | $X,XXX/mo ADU rent |
| B: 1 BR | … | … | … | … | … |
| C: 2 BR | … | … | … | … | … |
| D: ADU + 1 BR | … | … | … | … | … |
| E: ADU + 2 BR | … | … | … | … | … |

## Headline takeaway
<1–2 sentences: which scenario wins on cash flow, which wins on lifestyle, where the inflection points are>

## Sensitivity analysis
- If rates rise 1%: <impact>
- If ADU rent comes in 20% lower: <impact>
- If renovations overrun 30%: <impact>
- If vacancy doubles to 12%: <impact>

## Open questions
- <what would change the recommendation>
- <what to research next — composes with /deep-research>

ステップ 6 — アーカイブ

今後も見返せるよう、シナリオフォルダーを保存します。アーカイブのインデックスは ${MAKERSKILLS_CONFIG:-$HOME/.config/makerskills}/personal-cfo/archive/ にあります（存在しない場合はディレクトリを作成してください）。スキル自体のフォルダー内にアーカイブを保存しないでください。スキルのインストールやアップグレード時にソースと再同期され、保存した内容が消去されます。移行： このスキルのフォルダーにユーザーのエントリーがある古い references/scenarios-archive/ が含まれている場合は、まずそのファイルをアーカイブディレクトリに移動してください。

<archive dir>/INDEX.md に1行を追記します（存在しない場合は作成してください）。

- 2026-06-26 — [<property nickname>](~/Documents/personal-cfo/<slug>-2026-06-26/) — <type> — <headline takeaway>

こうして記録を重ねておけば、1年後に物件 #2 を検討する際、モデルを再利用し、過去の分析を検索して傾向を調べられます。

ステップ 7 — 結果を提示し、フォローアップを提案する

• チャットで比較表を表示します
• 作業ディレクトリのパスをユーザーに伝えます
• 次の項目を提案します。
  • 「エリアの賃貸物件の比較調査に /deep-research を使い、ADU と寝室の賃料の前提をより確かなものにしますか？」
  • 「シナリオが出そろったら、/decide を通じて購入するかどうかの判断を正式に行いますか？」
  • 「この分析を second-brain raw/ に note-house-<slug>.md として記録しますか？」
  • 「ローン金利の確定やインスペクションの完了など、情報が増えてから30日後に再検討しますか？」

他のスキルとの連携

• decide — シナリオをモデル化した後、購入する／しない／交渉するという判断は /decide を通じて行います。キャッシュフロー分析は判断の材料であり、判断そのものではありません。
• deep-research — 賃貸物件の比較、住宅ローン金利の推移、近隣地域の将来性、学校の評価、類似物件の売買など、市場データが必要な入力に使用します。
• business-brainstorm — シナリオが「これはビジネスだ」という段階に進んだ場合（短期賃貸、複数戸の購入、物件数を N 件まで増やすなど）、ビジネス面の妥当性を検証するためにこちらを使います。
• second-brain — 分析を raw/note-house-<slug>.md に記録し、個人用 Wiki に保存することで、後から参照できるようにします。

品質に関する注意事項

• デフォルトでは保守的な前提を使います。 空室率は高め（5%ではなく8%）、値上がり率は低め（6%ではなく3%）、リフォーム費用の見積もりには20%のバッファーを設定します。不動産に対する楽観的な見通しは、最も確実に損失を招く方法です。
• 点推定だけでなく、感度も示します。 すべてがうまくいった場合にしかプラスにならないシナリオは、実際にはプラスとはいえません。
• 生活の質も現実の変数です。 「ルームメイト2人と暮らす」ことは、金銭面では最適でも、生活の質を大きく損なう可能性があります。数値化できない場合も、レポートでこうしたトレードオフに触れてください。
• 税金の計算は出発点であり、確定的なものではありません。 このスキルは概算を行うものであり、会計士による確認が必要です。この点をレポートで明示してください。
• ここで決定を下すのではなく、決定に必要な材料を提示します。 このスキルはモデルを作成し、最終判断は /decide が行います。

今後のテンプレート（references/templates/ に概要を記載）

• refi.md — 借り換えのシナリオ
• cash-flow.md — 汎用の月次予算
• big-purchase.md — 高額商品の現金購入、ローン購入、リースの比較
• side-income.md — 副収入源の追加
• savings-what-if.md — 投資に関する仮定の比較

v0.1 では、詳細を作り込んだ house.md のみを提供します。ユースケースが実際に出てきたら、ほかのテンプレートを追加してください。