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real-estate-analyzer

real-estate-analyzer

github.com/travisjneumanその他106400 回インストール1 日前に更新
リポジトリ

real-estate-analyzer について

投資家や不動産実務者向けの分析スキルです。評価、投資収益、市場調査、デューデリジェンスの枠組みとチェックリストを提供します。

主な機能

  1. 01取引事例比較による評価
  2. 02収益還元法と原価法
  3. 03投資収益の計算
  4. 04市場と地域の評価
  5. 05物件デューデリジェンス一覧

活用シーン

  1. 01住宅価格の推定
  2. 02賃貸物件の投資収益評価
  3. 03地域ごとの市場状況の比較
  4. 04物件取得審査の準備

インストール

コマンドをコピーしてターミナルで実行します。

$npx skills add https://github.com/travisjneuman/.claude --skill real-estate-analyzer

インストール後、Claude Code で/real-estate-analyzerを入力して読み込まれたか確認します。

詳細

不動産分析ツール

物件評価、投資分析、市場評価のための包括的なフレームワークです。

物件評価方法

取引事例比較法（CMA）

住宅物件で最も一般的な方法です。類似物件の最近の売却実績を基にします。

COMPARABLE SELECTION CRITERIA:
1. Location: Same neighborhood or within 1 mile
2. Recency: Sold within last 6 months (3 months preferred)
3. Size: Within 10-20% of subject GLA (gross living area)
4. Condition: Similar age, updates, and maintenance
5. Style: Same property type (SFH, condo, townhome)
6. Lot: Similar lot size and features

ADJUSTMENT CATEGORIES:
+ / - Location premium/discount
+ / - Size differential ($X per sq ft)
+ / - Bedroom/bathroom count
+ / - Garage, pool, upgrades
+ / - Lot size difference
+ / - Condition adjustment
= Adjusted Comparable Value
類似物件分析テンプレート
要素対象物件比較物件 1調整 1比較物件 2調整 2比較物件 3調整 3
売却価格--
売却日--
距離（マイル）--
延床面積（平方フィート）
敷地面積
建築年
寝室数
浴室数
ガレージ
状態
プール／アップグレード
調整後価格--
平方フィート当たり価格--
収益還元法（キャップレート）

商業用および複数世帯向けの投資物件で主に用いられる方法です。

NET OPERATING INCOME (NOI):
Gross Potential Rent (GPR)
+ Other Income (laundry, parking, storage)
= Gross Potential Income (GPI)
- Vacancy & Credit Loss (typically 5-10%)
= Effective Gross Income (EGI)
- Operating Expenses
  - Property taxes
  - Insurance
  - Management fees (8-12%)
  - Maintenance & repairs
  - Utilities (owner-paid)
  - Landscaping
  - Reserves for replacement (3-5%)
= NET OPERATING INCOME (NOI)

PROPERTY VALUE = NOI / Cap Rate
キャップレート計算表
物件タイプ一般的なキャップレートリスクプロファイル
クラスA集合住宅4.0-5.5%低
クラスB集合住宅5.5-7.0%低～中
クラスC集合住宅7.0-9.0%中
小売（NNN）5.0-7.0%中
オフィス（クラスA）5.5-7.5%中
産業用物件5.0-7.0%低～中
セルフストレージ5.5-8.0%中
ホテル8.0-12.0%高
原価法

特殊な物件、新築物件、または保険目的で使用します。

COST APPROACH:
Land Value (from comparable land sales)
+ Replacement Cost New (current construction cost)
- Depreciation
  - Physical (age, wear)
  - Functional (outdated features)
  - External/Economic (market decline, location)
= ESTIMATED PROPERTY VALUE

投資収益率の計算

自己資金利回り
ANNUAL CASH-ON-CASH RETURN:
Annual Pre-Tax Cash Flow / Total Cash Invested x 100

TOTAL CASH INVESTED:
Down Payment
+ Closing Costs
+ Rehab/Renovation Costs
+ Initial Reserves
= Total Cash Invested

ANNUAL PRE-TAX CASH FLOW:
NOI
- Annual Debt Service (mortgage payments)
= Pre-Tax Cash Flow

Target: 8-12% for buy-and-hold residential
賃貸利回り分析
指標計算式目標値
表面利回り年間賃料 / 購入価格8-12%
実質利回りNOI / 購入価格5-8%
キャップレートNOI / 現在の市場価格5-10%
自己資金利回りキャッシュフロー / 投資した自己資金8-12%
DSCRNOI / 年間債務返済額1.25x+
価格賃料比購入価格 / 年間賃料10-15x
GRM購入価格 / 年間総収入8-12x
投資収益率の総合テンプレート
PURCHASE ANALYSIS:
Purchase Price:              $__________
Down Payment (___%):         $__________
Loan Amount:                 $__________
Closing Costs:               $__________
Renovation Budget:           $__________
Total Cash Required:         $__________

MONTHLY INCOME:
Gross Monthly Rent:          $__________
Other Income:                $__________
Vacancy (___% of GMR):     ($__________)
Effective Monthly Income:    $__________

MONTHLY EXPENSES:
Mortgage (P&I):              $__________
Property Tax:                $__________
Insurance:                   $__________
HOA/Condo Fees:              $__________
Property Management:         $__________
Maintenance Reserve:         $__________
Utilities (owner-paid):      $__________
Total Monthly Expenses:      $__________

MONTHLY CASH FLOW:           $__________
ANNUAL CASH FLOW:            $__________
CASH-ON-CASH RETURN:         ____%

5-YEAR PROJECTION:
Year 1 Cash Flow:            $__________
Cumulative CF (5 yr):        $__________
Equity Built (5 yr):         $__________
Appreciation (___/yr):       $__________
Total Return (5 yr):         $__________
Annualized ROI:              ____%

住宅ローン返済額のフレームワーク

MONTHLY PAYMENT (P&I):
M = P [ r(1+r)^n ] / [ (1+r)^n - 1 ]

Where:
  M = Monthly payment
  P = Loan principal
  r = Monthly interest rate (annual / 12)
  n = Total number of payments (years x 12)

AMORTIZATION SNAPSHOT (Year 1 vs Year 15 vs Year 30):
| Period  | Payment | Principal | Interest | Balance   |
| ------- | ------- | --------- | -------- | --------- |
| Month 1 |         |           |          |           |
| Year 5  |         |           |          |           |
| Year 10 |         |           |          |           |
| Year 15 |         |           |          |           |
| Year 30 |         |           |          |           |

市場分析のフレームワーク

市場のファンダメンタルズ評価
要因指標データソースシグナル
人口増加年間変化率（％）Census, BLS> 1% = 良好
雇用増加雇用者数の前年比変化BLS, 地域データ> 2% = 良好
所得中央値の伸び前年比変化Census ACS> 3% = 良好
供給パイプライン発行された許可数Census, HUD要監視
空室率空室ユニットの割合Census, CoStar< 5% = 良好
販売までの日数平均 DOMMLS データ< 30 = 活況
価格対所得比価格中央値 / 所得中央値Zillow, Census< 4x = 手頃
家賃対所得比月額家賃 / 月収HUD, 地域データ< 30% = 持続可能
近隣エリアのスコアリングマトリックス
カテゴリーウェイト評価要素スコア（1～10）
雇用25%雇用の多様性、主要雇用主、成長
学校20%評価、近さ、学区の評判
治安15%犯罪統計、傾向、印象
インフラ15%公共交通、道路、歩きやすさ、インターネット
アメニティ10%小売店、飲食店、公園、医療
成長傾向10%新規開発、用途地域の変更、投資
手頃さ5%都市圏内の価格、家賃の傾向
合計スコア100%

投資物件スコアカード

PROPERTY SCORECARD:
Score each factor 1-5, multiply by weight.

| Factor               | Weight | Score | Weighted |
| -------------------- | ------ | ----- | -------- |
| Location Quality     | 20%    |       |          |
| Cash Flow Potential  | 20%    |       |          |
| Appreciation Outlook | 15%    |       |          |
| Condition / CapEx    | 15%    |       |          |
| Tenant Demand        | 10%    |       |          |
| Financing Terms      | 10%    |       |          |
| Management Burden    | 10%    |       |          |
| TOTAL                | 100%   |       | __ / 5.0 |

RATING:
4.0-5.0  Strong Buy
3.0-3.9  Buy / Hold
2.0-2.9  Hold / Caution
< 2.0    Pass

デューデリジェンスチェックリスト

オファー前
  • 類似物件の売買分析を実施する（最近の類似物件を3～6件）
  • 賃貸収入を確認する（賃料一覧表と賃貸借契約書を請求）
  • NOI、キャップレート、自己資金に対するキャッシュオンキャッシュリターンを計算する
  • 用途地域と許可された用途を確認する
  • 近隣エリアの犯罪統計を確認する
  • 洪水区域と保険要件を確認する
  • 改修・修繕費用を見積もる
契約締結後
  • 専門家による検査を依頼する（構造、屋根、HVAC、配管、電気設備）
  • 鑑定評価を依頼する
  • 権原報告書と測量図を確認する
  • 固定資産税と評価履歴を確認する
  • 保険の見積もりを取得する
  • HOA 関連書類を確認する（該当する場合）
  • 光熱費を確認する（過去12か月分）
  • 環境評価を実施する（商業用物件の場合はフェーズI）
  • 過去の改修に関するすべての許可を確認する
  • 入居者の賃貸借契約書とエストッペル証明書を確認する
クロージング前
  • 最終の現地確認を行う
  • 融資条件とクロージング費用を確認する
  • （利用する場合は）物件管理を手配する
  • 光熱サービスと保険を移管する
  • 空室ユニット用の賃貸借契約書を用意する

1031交換の概要

1031 LIKE-KIND EXCHANGE:
Defer capital gains tax by reinvesting proceeds into "like-kind" property.

KEY RULES:
- 45-day identification period (ID up to 3 properties)
- 180-day closing deadline
- Must use Qualified Intermediary (QI)
- Equal or greater value and debt required
- Same taxpayer name on both transactions
- Cannot receive "boot" (cash or unlike property)

IDENTIFICATION RULES:
1. Three Property Rule: ID up to 3 properties of any value
2. 200% Rule: ID any number, but FMV cannot exceed 200% of relinquished
3. 95% Rule: ID any number if you acquire 95%+ of identified value

COMMON PITFALLS:
- Missing the 45-day or 180-day deadline
- Touching proceeds (must go through QI)
- Attempting related-party exchanges
- Not matching debt levels (creates taxable boot)
- Mixing personal use with investment use

クイックリファレンス：1％ルールと2％ルール

1% RULE (screening test):
Monthly Rent >= 1% of Purchase Price
$200,000 property should rent for >= $2,000/month

2% RULE (strong cash flow):
Monthly Rent >= 2% of Purchase Price
Rarely achievable in appreciating markets

50% RULE (expense estimate):
Operating expenses = ~50% of gross rent (excluding mortgage)
Quick NOI estimate = Gross Rent x 0.50

70% RULE (for flips):
Max Purchase = (ARV x 70%) - Repair Costs
ARV = After Repair Value

関連項目

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