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real-estate-investment

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github.com/aznatkoinyその他1045 回インストール12 週間前に更新
リポジトリ

real-estate-investment について

不動産投資家向けの分析スキルです。物件の種類や分析目的に応じて、案件選定、財務モデル、リスク検証、投資家向けレポートを扱います。

主な機能

  1. 01不動産プロフォーマの作成
  2. 02収益と債務指標の算出
  3. 03感度分析とモンテカルロ分析
  4. 04シンジケーションのウォーターフォール分析
  5. 05市場と類似物件の比較
  6. 06税務と事業体構成の評価

活用シーン

  1. 01住宅・商業物件の案件選定
  2. 02価格や金利変動の影響検証
  3. 03GP／LP分配のモデル化
  4. 04市場比較と税務戦略の検討

インストール

コマンドをコピーしてターミナルで実行します。

$npx skills add https://github.com/aznatkoiny/zai-skills --skill real-estate-investment

インストール後、Claude Code で/real-estate-investmentを入力して読み込まれたか確認します。

同梱ファイル

SKILL.md と一緒にインストールされる参考資料やスクリプト。

references/
advanced-analysis.md
financial-metrics.md
market-analysis.md
property-types.md
tax-strategy.md
scripts/
monte_carlo.py
pro_forma.py
sensitivity.py
waterfall.py

詳細

不動産投資分析

案件のスクリーニングから財務モデリング、投資家向けの成果物作成までを網羅した、不動産投資の包括的な分析です。あらゆる物件タイプ、標準的および高度な指標、コード生成、税務を考慮したストラクチャリングに対応しています。

分析ワークフロー

あらゆる案件や市場分析で、次の6段階のプロセスに従います。

  1. 範囲を定義する — 物件タイプ、投資戦略、目標とする出力形式を特定します
  2. データを収集する — 物件の財務データ、市場データ、比較対象物件を集めます（自動化する場合はAPIリファレンスを使用してください）
  3. プロフォーマを作成する — 損益計算書を作成します：総賃料 → 空室損失 → EGI → 運営費 → NOI → 債務返済 → キャッシュフロー
  4. リターンを計算する — 適切な指標を適用します（下記のクイックリファレンスを参照）
  5. ストレステストを実施する — 感度分析、シナリオ分析、またはモンテカルロシミュレーションを実行します
  6. レポートを作成する — 推奨事項を含む投資家向けの成果物を作成します

クイックリファレンス — 主要指標

指標計算式一般的な範囲
NOI実効総収入 - 運営費資産によって異なります
キャップレートNOI / 物件価値4-10%（市場により異なります）
キャッシュ・オン・キャッシュ年間税引前キャッシュフロー / 投資総額目標は8-12%
DSCRNOI / 年間債務返済額1.2x以上（融資元の最低基準）
IRRすべてのキャッシュフローのNPVをゼロにする割引率目標は15-20%
エクイティ・マルチプル分配総額 / 投下資本総額保有期間中に2.0x以上
GRM物件価格 / 年間総賃料8-15（低いほど良好）
損益分岐稼働率（運営費 + 債務返済額）/ 潜在総収入85%未満が望ましい

計算式、Pythonコード、Excelでの同等の計算方法については、references/financial-metrics.md を読み込んでください。

物件タイプ別ルーター

物件タイプに基づいて分析フレームワークを選択します。

物件タイプ主要指標経験則リファレンス
一戸建て賃貸 / 小規模集合住宅（1-4戸）CoC、キャップレート、DSCR1%ルール、50%ルール、70%ルールreferences/property-types.md §Residential
BRRRRARV、改修ROI、借り換えLTV70%ルール：購入上限額 = ARVの70% - 修繕費references/property-types.md §Residential
ハウスハック実質的な住宅費、FHA条件FHAの頭金3.5%、自立性テストreferences/property-types.md §Residential
大規模集合住宅（5戸以上）1戸あたりの指標、NOI、キャップレート運営費率35-45%references/property-types.md §Commercial
商業用不動産（オフィス／小売）1平方フィートあたりの指標、賃貸借分析NNN契約とグロスリースの影響references/property-types.md §Commercial
短期賃貸RevPAR、ADR、稼働率収益 = ADR x 稼働率 x 365 - 手数料references/property-types.md §STR
土地／開発吸収率、開発プロフォーマ総コストと予測価値の比較references/property-types.md §Land

分析タイプ別ルーター

ユーザーのニーズに基づいて分析手法を選択します。

ニーズ手法リファレンスファイル
案件の数値を分析するプロフォーマ + 主要指標references/financial-metrics.md
前提条件をストレステストする感度分析（弱気／基本／強気）references/advanced-analysis.md §Sensitivity
不確実性／リスクをモデル化するモンテカルロシミュレーションreferences/advanced-analysis.md §MonteCarlo
シンジケーションの分配を分析するウォーターフォールモデリング（GP/LPの分配比率）references/advanced-analysis.md §Waterfall
市場を比較／評価する市場スコアリングフレームワークreferences/market-analysis.md §Scoring
API経由で市場データを取得するAPI統合パターンreferences/market-analysis.md §APIs
比較対象物件を見つけて調整する比較対象物件分析references/market-analysis.md §Comps
税務上の影響を最適化する減価償却、コスト・セグリゲーション、1031references/tax-strategy.md
法人構造を選択するLLC、LP、Sコーポレーションの比較references/tax-strategy.md §Entity

出力形式の選択

ユーザーのリクエストに合わせて出力を調整します。

スプレッドシート向け — 数式を含む、書式設定済みの表を作成します。pandas の DataFrame を使用して CSV／Excel にエクスポートします。各計算について、Excel での数式も記載します。

意思決定フレームワーク — Go／No-Go の推奨を含む、構造化された分析を提示します。リスク要因、主要な前提、感度の範囲を記載します。

コード生成 — モデルを一から作成するのではなく、scripts/ 内の標準モジュールを実行します。scripts/pro_forma.py（IRR／NPV／DSCR を含む完全なプロフォーマ）、scripts/waterfall.py（IRR ハードル型のシンジケーション・ウォーターフォール）、scripts/monte_carlo.py（リターン分布）、scripts/sensitivity.py（価格 × 金利のグリッド）を使用します。すべて JSON 入力／JSON 出力の CLI です（--sample-input でスキーマを出力）。必要条件：numpy、numpy-financial。モデルロジックのカスタマイズが必要な場合に限り、スクリプトをユーザーのプロジェクトにコピーします。

投資家向けレポート — 3 つすべてを組み合わせます。エグゼクティブサマリー、財務表、リスク分析、手法を記載した付録を含めます。

物件タイプ別の運営費ベンチマーク

物件タイプ運営費率（EGI 比）管理手数料
戸建て賃貸35-50%8-10%
小規模集合住宅（2-4戸）35-45%8-10%
大規模集合住宅（5戸以上）35-45%5-8%
オフィス35-55%3-5%
小売（NNN）15-25%3-5%
小売（グロス）60-80%3-5%
産業用物件15-25%3-5%
短期賃貸50-65%20-25%

主な税務上の基準（2025-2026）

戦略主な詳細
減価償却住宅用：27.5年、商業用：39年（定額法）
特別償却2025年1月20日～2030年12月31日に供用開始した物件は100%
コスト・セグリゲーション建物の15-40%を5／7／15年償却資産に再分類
Section 179控除上限250万ドル（2025年）、400万ドルで段階的に適用額が縮小
1031 Exchange識別期間45日、クロージングまで180日、同種の不動産のみ
オポチュニティゾーン恒久化（2025年）、QOF 投資の10年間の譲渡益を非課税化

IRS コードの参照情報を含む完全な税務分析については → references/tax-strategy.md を読み込みます

API クイックリファレンス

プロバイダー主な用途料金認証
MashvisorSTR と LTR の賃貸データ$30-$120/mox-api-key ヘッダー
AirDNASTR の運用実績データ$12-$599/moBearer トークン
ATTOM詳細な物件データ（1億5,500万件以上の物件）$850-$2K/moapikey パラメーター
Rentcast賃料の推定値無料-$449/mo（毎月50件無料）X-Api-Key ヘッダー
Census Bureau人口統計、住宅無料（API キー必須）key パラメーター
Redfin Data Center市場動向無料（CSV ダウンロード）なし

エンドポイント URL、Python の例、統合パターンについては → references/market-analysis.md を読み込みます

ウォーターフォール分配のクイックリファレンス

標準的なシンジケーションの段階：

段階IRR ハードルLP 持分GP 持分
1（出資金返還＋優先リターン）0-8%100%0%
2（最初のプロモート）8-12%90%10%
3（2回目のプロモート）12-18%80%20%
4（最終分配比率）18%+60%40%

市場データ：案件の40%で優先リターン8%、30%で優先リターン10%。ウォーターフォールの85%で IRR ハードルが使用されています。

ウォーターフォールの仕組み、キャッチアップ条項、Python 計算ツールの詳細については → references/advanced-analysis.md を読み込みます

参照ファイル一覧

分析の目的に応じて、適切な参照ファイルを読み込んでください。

ファイル内容読み込むタイミング
references/financial-metrics.md12種類の指標と計算式、Python関数、Excelの計算式、プロフォーマの作成、償却スケジュールプロフォーマの作成、リターンの計算、Python／Excelモデルの生成
references/advanced-analysis.md感度分析の手法、モンテカルロ分布、ウォーターフォールの階層構造、シンジケーションにおけるLP／GPの経済条件案件のストレステスト、リスクのモデル化、シンジケーション分析
references/property-types.mdBRRRRフレームワーク、ハウスハック分析、商業用不動産の引受審査、STRの収益モデル、土地開発の実現可能性特定の物件タイプを、その特性に応じたフレームワークで分析する場合
references/market-analysis.md15以上の指標を使った市場スコアリング、Pythonコードを含む6種類のAPI連携、比較物件の調整手法、サブマーケットのシグナル市場の比較、API経由のデータ取得、比較物件分析
references/tax-strategy.md減価償却スケジュール、原価分離による節税額、1031交換の規則、ボーナス減価償却（2025-2030）、オポチュニティゾーン、事業体構造の比較案件の税務最適化、事業体構造の選択、交換の計画

対象者に応じた調整

  • 初心者の投資家：指標の意味を説明し、1%ルールとキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンから始めることを推奨し、プロフォーマの各項目を順に解説します
  • 経験豊富な投資家：基礎説明を省き、IRRとエクイティ・マルチプルから始め、コードやスプレッドシートの出力を提示し、感度分析と税務最適化に重点を置きます
  • 特に指示がなければ、専門家向けの分析を標準とします

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