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賃貸物件の分析

概要

物件ごとの主要な賃貸物件指標、純営業利益（NOI）、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン、キャップレート、ROIを計算します。賃貸収入と物件ごとの経費を追跡し、Schedule Eの税務申告に備えます。

使用するWilsonツール

• transaction_search — ベンダー、説明、タグで検索し、特定の物件に関連するすべての収入と経費を見つけます
• spending_summary — 物件の経費をカテゴリー別（住宅ローン、保険、修繕、管理費）に集計します
• export_transactions — 税務申告（Schedule E）用に、物件ごとの取引をエクスポートします

ワークフロー

1. 物件（住所または名前）、購入価格、頭金、現在の市場価値を確認します。物件が複数ある場合は、それぞれについて繰り返します。
2. transaction_searchを使って、その物件の賃貸収入（入居者からの支払い、保証金）をすべて見つけます。
3. transaction_searchを使って、物件の経費（住宅ローン、保険、固定資産税、HOA、修繕、管理費、所有者が支払った光熱費）をすべて見つけます。
4. spending_summaryを使って、物件の経費をカテゴリー別に集計します。
5. 主要な指標を計算します。

RENTAL PROPERTY ANALYSIS — [Property Name]
══════════════════════════════════════════════════════
Property: 123 Main St, Unit A
Purchase Price: $250,000   Down Payment: $50,000
Current Value: $275,000    Loan Balance: $192,000

ANNUAL INCOME & EXPENSES — [Year]
──────────────────────────────────────────────────────
Gross Rental Income                          $24,000
  Vacancy Loss (est. 5%)                    ($1,200)
Effective Gross Income                       $22,800

Operating Expenses
  Property Tax                              ($3,000)
  Insurance                                 ($1,200)
  Property Management (10%)                 ($2,400)
  Repairs & Maintenance                     ($1,800)
  HOA Fees                                  ($2,400)
  Total Operating Expenses                 ($10,800)

NET OPERATING INCOME (NOI)                   $12,000
  Mortgage Payment (P&I)                   ($11,520)

CASH FLOW (after debt service)                  $480

KEY METRICS
  Cap Rate          = NOI / Purchase Price  =  4.8%
  Cash-on-Cash ROI  = Cash Flow / Down Pmt  =  1.0%
  Total ROI         = (Cash Flow + Equity +
                       Appreciation) / Down  = 18.2%
  Expense Ratio     = OpEx / Gross Income   = 45.0%
  1% Rule Check     = Rent / Price          =  0.8%
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6. 総合ROIには、以下を含めます。
   • 年間キャッシュフロー：$480
   • 住宅ローン元本の返済によるエクイティの増加（返済予定表を確認）
   • 値上がり益：（現在の価値 - 購入価格） / 所有年数を年換算
   • 総合ROI =（キャッシュフロー + 年間エクイティ増加額 + 年間値上がり益） / 投資した現金の総額 * 100
7. export_transactionsを使って、Schedule Eの準備に必要な物件ごとの取引をエクスポートします。

Wilsonを使わない場合

1. 賃貸物件に使用している口座から銀行取引をエクスポートします。
2. スプレッドシートで、物件に関連する取引だけに絞り込みます。物件を複数所有している場合は、それぞれの名前をタグ付けします。
3. 賃貸収入（入居者からの正の入金）を合計します。
4. 営業経費をカテゴリー別に合計します。Schedule Eの一般的なカテゴリーには、広告、自動車・旅行、清掃・メンテナンス、仲介手数料、保険、法律・専門家費用、管理費、住宅ローン利息、修繕、消耗品、税金、光熱費があります。
5. NOI = 総賃料 - 空室控除 - 営業経費。
6. キャップレート = =NOI/PurchasePrice*100。
7. キャッシュ・オン・キャッシュ = =(NOI - AnnualMortgagePayments)/DownPayment*100。
8. 住宅ローン元本の返済額は、ローンの返済予定表で確認します（金融機関のポータルで入手するか、bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculatorを使用してください）。
9. Schedule Eの申告では、IRS Form Schedule Eの各行が特定の経費カテゴリーに対応しています。入力ガイドにはTurboTax Rental PropertiesまたはFreeTaxUSAを使用してください。減価償却費は、購入価格（から土地の価値を差し引いた額）を27.5年で割って計算します（住宅用物件の場合）。

重要な注意事項

• キャップレートには住宅ローンの支払いは含まれません。資金調達方法に関係なく、物件の収益率を測る指標です。物件の比較に使用してください。
• キャッシュ・オン・キャッシュROIには資金調達が反映され、実際に投資した現金に対するリターンを測ります。住宅ローンの支払いがNOIを上回る場合は、マイナスになることがあります。
• 1%ルール（月額賃料が購入価格の1%以上であること）は、手早く物件を選別するための目安であり、厳密なルールではありません。特に不動産価格の高い市場では、収益性の高い物件でもこの基準を満たさないことがよくあります。
• 減価償却費は、実際のキャッシュフローには影響しませんが課税所得を減らす、現金支出を伴わない経費です。住宅用賃貸物件は27.5年間で減価償却します。これは、上記のキャッシュフローの数値には反映されない、大きな税制上のメリットです。
• 資本的支出は修繕費と分けて記録してください。修繕費は直ちに経費計上しますが、改良（新しい屋根、HVAC）は耐用年数にわたって減価償却します。