German Real Estate Depreciation & Restnutzungsdauer

Rundum Immo 房地产估值 MCP

一个开源的模型上下文协议服务，用于估算德国房地产的折旧（AfA / Gebäudeabschreibung）、剩余使用年限（Restnutzungsdauer）和购房价格分摊（Kaufpreisaufteilung）。它可帮助解答诸如出租房产能否按照高于 § 7 Abs. 4 EStG 规定的法定折旧率加速折旧，或剩余使用年限评估报告是否值得委托等问题。它提供 calculate_property_depreciation 和 calculate_purchase_price_allocation，并将这两项计算委托给公开的 AfAMax API；此外还提供 get_price_by_product、get_available_appointments 和 book_appointment，用于查询 AfAMax 评估价格并预约免费的初次咨询。专有的评估公式仍归 AfAMax 所有。

托管服务

公开的 Streamable HTTP 端点为：

https://mcp.rundum.immo/mcp

最终用户无需 API 密钥。调用受 AfAMax 针对各客户端及整个服务的速率限制和滥用防护约束。

通过 stdio 从源代码运行

需要 Node.js 22.12 或更高版本。

git clone https://github.com/Rundum-Immo/real-estate-appraisal-mcp.git
cd real-estate-appraisal-mcp
pnpm install --frozen-lockfile
pnpm build

配置 MCP 客户端以运行构建后的服务，并将路径替换为检出目录的绝对路径：

{
  "mcpServers": {
    "rundum-real-estate-appraisal": {
      "command": "node",
      "args": ["/absolute/path/to/real-estate-appraisal-mcp/dist/transports/stdio.js"]
    }
  }
}

stdio 服务会直接调用匿名 AfAMax API。其公开限额为每个 IP 每分钟 30 次请求、每个滚动日 500 次请求；也可能适用租户级上限。它只向 stdout 写入协议消息，只向 stderr 写入运行日志。

通过 npm 使用 stdio 安装

需要 Node.js 22.12 或更高版本。配置 MCP 客户端，通过 npx 启动已发布的软件包：

{
  "mcpServers": {
    "rundum-real-estate-appraisal": {
      "command": "npx",
      "args": ["-y", "@rundum-immo/real-estate-appraisal-mcp"]
    }
  }
}

工具

房产折旧

calculate_property_depreciation 接受完整的 AfAMax 公开请求参数：

• 必填：房产类型、建造年份和建筑面积。
• 可选：购房价格、土地面积、标准土地价值、库存物品、购置成本、核心翻修年份、边际税率、区域设置、粗略现代化程度，以及八项详细现代化组件的状态。
• 结果：年度和月度 AfA、与法定 AfA 的比较、预估节税额、建筑价值假设、现代化积分和剩余使用年限。

省略现代化数据时，AfAMax 会假设没有进行现代化，从而得出上限估算。对于多单元建筑，请提供整栋建筑的数据，或分别计算各个单元。结果仅供参考，不能替代税务、法律或评估建议。

输入示例：

{
  "propertyType": "CONDOMINIUM",
  "constructionYear": 1970,
  "floorArea": 85,
  "purchasePrice": 350000,
  "taxRate": 0.42,
  "locale": "en"
}

购房价格分摊

calculate_purchase_price_allocation 使用德国联邦财政部（BMF）的方法，将购置成本分摊至不可折旧的土地和可折旧的建筑物。

• 必填：房产类型、总购房价格、购房日期、建造年份、建筑面积、土地面积和标准土地价值。
• 共管公寓还需提供共有份额的分子和分母。
• 混合用途的住宅／商业建筑还需说明商业用途占比是否低于或高于 50%。
• 可选：购置成本、包含在内的库存物品、车库和地下停车位数量、月度净冷租金以及区域设置。
• 结果：所采用的方法、有参考价值的替代方法、土地／建筑物的占比和价值、折旧基础、方法不可用或不适用的原因，以及已披露的资产法默认值。

提供月度净冷租金后，即可使用收益法与资产法进行交叉核对。车库和有顶地下停车位的数量可提高资产法的准确度，因为这些车位会单独估值。由于公开参数不包含仅供测量师使用的因素，因此无法使用比较估值法。结果仅供参考，不能替代税务或法律建议。

输入示例：

{
  "propertyType": "CONDOMINIUM",
  "totalPurchasePrice": 500000,
  "purchaseRelatedCosts": 40000,
  "purchaseDate": "2024-06-15",
  "constructionYear": 1975,
  "floorArea": 75,
  "landArea": 1200,
  "standardLandValue": 2500,
  "coOwnershipNumerator": 75,
  "coOwnershipDenominator": 1000,
  "undergroundParkingSpaces": 1,
  "monthlyNetColdRent": 1400,
  "locale": "en"
}

评估价格

get_price_by_product 返回单项产品当前的 AfAMax 欧元标价，含德国增值税：rnd（Restnutzungsdauergutachten）、kurzgutachten、vollgutachten、kaufpreisaufteilung 或 versetzbarkeitsgutachten。

• 可选项：房产检查（none、exterior、interior_exterior）、加急处理，以及房产类型和房屋单元数量（用于计算多单元建筑的单价）。
• 结果：总价及其明细、未含税价格、列出所有附加费用的表格（便于比较选项），以及产品页面的来源链接。

不适用折扣码；下单时显示的价格具有约束力。

{ "product": "rnd", "viewingType": "interior_exterior", "expressDelivery": true, "locale": "en" }

首次通话预约

get_available_appointments 按日期列出 AfAMax 团队在 Europe/Berlin 工作日可预约的免费、无约束力的 15 分钟电话时段。最多查询未来 21 天（默认 7 天），每天最多列出 32 个时段（默认 8 个），并显示每天的全部空闲时段数。

{ "days": 1, "maxSlotsPerDay": 32, "locale": "en" }

book_appointment 分两步预约其中一个时段，因此只有能够访问指定邮箱的人才能确认预约：

1. 使用时段的 startDateTime、name、email（可选 phone、locale）调用。AfAMax 会发送一封含 6 位验证码的电子邮件，并返回 verificationId。
2. 再次调用时，仅提供 verificationId 和用户从电子邮件中读取的 otp。响应会确认预约，AfAMax 随后发送日历邀请。

验证码在 15 分钟后过期，最多可尝试 5 次。如果时段已被他人预约或电子邮件属于现有 AfAMax 账户等情况导致预约无法完成，系统会说明后续操作，并提供继续在 AfAMax 网站上操作的链接。

架构

MCP client  ->  this public adapter  ->  AfAMax public HTTPS API

此仓库仅包含传输、验证、错误映射和结果呈现代码，不包含评估公式、数据库、租户逻辑或报告生成内部实现。stdio 和无状态 Streamable HTTP 共用与传输无关的服务工厂。

开发

pnpm install
pnpm check
pnpm dev:stdio

使用 MCP Inspector 测试

通过 MCP Inspector 构建并启动本地 stdio 服务：

pnpm build
npx -y @modelcontextprotocol/inspector \
  node --env-file-if-exists=.env dist/transports/stdio.js

在浏览器中连接，打开 Tools，并使用上面的示例输入调用一个计算工具。成功的响应包含易读的摘要、结构化输出、明确列出的假设和默认值，以及对应 AfAMax 计算器的来源链接。来源链接会携带已提交的输入，以便计算器打开时预先填入这些内容，供用户进一步调整或记录。

若要从命令行查看已注册的工具：

npx -y @modelcontextprotocol/inspector \
  --cli \
  node --env-file-if-exists=.env dist/transports/stdio.js \
  --method tools/list

开发 HTTP 传输

cp .env.example .env
pnpm dev:http

HTTP 模式必须设置 AFAMAX_SERVICE_TOKEN。只有使用 Rundum Immo 签发并配置了对应 AfAMax 后端值的服务凭证，才能启用可信的客户端限流；任意令牌都无法启用可信转发。HTTP 模式会转发该令牌以及经过验证的最右侧代理客户端地址，并分别写入 X-Afamax-Service-Token 和 X-Afamax-Client-IP。切勿向 MCP 客户端公开此令牌。请部署在会替换传入转发标头（而非盲目追加）的代理之后。

配置：

变量	默认值	用途
AFAMAX_API_URL	https://afamax.de/api/v1/afa-calculation	公共计算端点
AFAMAX_KPA_API_URL	https://afamax.de/api/v1/purchase-price-allocation	公共购房价格分摊端点
AFAMAX_SERVICE_TOKEN	—	HTTP 模式下必需的可信服务凭证
AFAMAX_TIMEOUT_MS	10000	上游超时时间
HOST	0.0.0.0	监听地址
PORT	3000	监听端口
PUBLIC_HOSTS	mcp.rundum.immo	允许的 Host 标头名称，以逗号分隔
LOG_LEVEL	info	debug、info、warn 或 error

HTTP 服务公开 /mcp 和 /health，将请求正文限制为 64 KiB，验证 Host 和 Origin 语法，并为匿名浏览器客户端返回宽松的 CORS 标头。

使用 Docker 部署

生产环境的 HTTP 托管仅供 Rundum Immo 或明确授权的运营方使用，因为这需要匹配的 AfAMax 服务凭证。公众用户可以运行 stdio 传输，无需凭证。

docker build -t real-estate-appraisal-mcp .
docker run --rm -p 3000:3000 \
  -e AFAMAX_SERVICE_TOKEN='credential-issued-by-rundum-immo' \
  -e PUBLIC_HOSTS='localhost,mcp.rundum.immo' \
  real-estate-appraisal-mcp

该镜像以非 root 用户 node 运行。在 Coolify 中配置 mcp.rundum.immo，并将其代理到端口 3000。

数据与隐私

该适配器无状态，不会持久保存工具输入或客户端的原始 IP 地址。计算输入和客户端 IP 会发送给 AfAMax，后者会使用该地址防止滥用。AfAMax 会存储该地址的加盐哈希和有限的使用元数据，保留 30 天；其使用记录中不会存储原始地址。请避免在计算和价格输入中填写个人身份信息。book_appointment 必须将用户的姓名、电子邮件地址和可选电话号码发送给 AfAMax，后者会用这些信息发送确认码并保留预约；该适配器不会存储或记录这些信息。请参阅 AfAMax 隐私信息 和 SECURITY.md。

路线图

该仓库可以扩展现有的计算、定价和预约工具。未来可能增加的功能包括：

• 房产和市场价值估算
• 估价和估值报告工作流
• 更多德国房地产税务和估价工具

未来的工具将遵循相同的边界：该仓库包含公开的 MCP 集成，而专有估价逻辑仍由 AfAMax 保留。

许可证

MIT