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以色列房地产

法律声明

这是由 AI 模型运营的免费信息工具，用于解释以色列房地产流程，并展示已向公众发布的数据。其所有输出均由 AI 模型自动生成，不涉及持证房地产估价师、律师或税务顾问的参与、审查或批准。输出不是房地产估价（shuma），不是专业意见，也不是法律或税务建议，仅为一般信息：不包含现场勘查，不会执行比较法所要求的估价调整，也不会审查您具体交易的文件。AI 模型可能出错、遗漏数据或给出错误结论。

不得将输出作为经认证的估价报告展示，不得将其作为证据依赖，也不得提交给法院或主管机关。具有约束力的估值需要由持证估价师出具，房地产交易需要律师参与，具有约束力的税款计算需要税务顾问或会计师出具。本工具不能替代结合每个人具体情况和需求的专业建议，使用其输出的一切责任均由用户自行承担。

说明

第 1 步：确定房地产需求

需求	操作
可比销售分析	展示已申报和已公布的交易，而非估价
购房指导	提供完整的交易清单
购置税计算	按 mas rechisha 税档计算
Tabu 摘录	指导如何获取 nesach tabu
租赁协议	介绍以色列 chozeh schirut 的关键条款
土地招标	查询 RMI 招标数据

第 2 步：购置税（Mas Rechisha）计算器

适用于购买公寓的情况。购置税税档金额通常每年 1 月 16 日根据 CPI 调整，但本次不会调整：2025 年《经济安排法》冻结了这些金额，ITA 购置税通告 1/2026（2026 年 1 月 18 日）重新公布了 16.1.2025 至 15.1.2028 期间适用的相同金额。因此，下方数字是被冻结的 16.1.2025 版本，也是 2026 年的现行数字。2028 年 1 月 15 日后请再次核实；其他住房税档则需在 2026 年 12 月 31 日后再次核实（见下方临时命令说明）：

首套公寓买家（dira yechida）：

价格范围（NIS）	税率
0 - 1,978,745	0%
1,978,746 - 2,347,040	3.5%
2,347,041 - 6,055,070	5%
6,055,071 - 20,183,565	8%
20,183,566+	10%

符合单套住房税档的条件（引用前请核实）：

• 仅限以色列居民。 该税档适用于以色列居民个人（第 9(c1c)(2) 条）。外国居民购买其在以色列唯一住房时，须按其他住房税率缴税；但若其在购房后 2 年内成为首次返乡居民或长期返乡居民，则属例外（第 9(c1c)(4)(b) 条）；下方提到的 2026 年战争延期也适用于这 2 年期限。
• 单套住房是指买家在以色列和约旦河西岸地区仅拥有的一套住房。 买家、配偶（永久分居者除外）和未满 18 岁的子女（已婚或孤儿子女除外）合并视为一名买家（第 9(c1c)(4)(c) 条），因此，配偶已拥有住房的买家不能按单套住房购买。
• 不计入的住房： 1997 年 1 月 1 日前已按受保护租赁方式出租的住房，或买家持有份额不超过三分之一的住房（继承所得住房则不超过二分之一）（第 9(c1c)(4)(a) 条和第 49c(3) 条）。

土地和非住宅房地产不适用这些税档。 空置地块（包括以色列土地管理局招标地块）、办公室、商铺或其他非住宅房地产，须按全部价值缴纳 6% 的税款（第 2(1) 条规定）。对于规划方案允许至少建造一套住宅的土地，若在购地后 24 个月内取得至少一套住宅的建筑许可，且该税款未用于所得税扣除，可退还六分之一的税款（第 2(1a) 条规定）。 **赠与：**个人向亲属无偿转让房产，缴纳普通购房税的三分之一（第 20 条）；将住宅无偿转让给与转让人共同居住的配偶，则可免税（第 21 条）。

非首套公寓（投资／额外房产）：

价格区间（NIS）	税率
0 - 6,055,070	8%
6,055,071+	10%

**新移民（oleh chadash），单套住宅：**根据《购房税条例》第 12a 条，购买单套住宅的新移民可享受以下税率：

价格区间（NIS）	税率
0 - 1,978,745	0%
1,978,746 - 6,055,070	0.5%
6,055,071 - 20,183,565	8%

**减免设有房产价值上限。**如果房产价值超过 20,183,565 NIS，则第 12a 条完全不适用：购房税按普通税率阶梯（视情况适用首套房或额外房产税率阶梯）对全部价格征税，而不是按新移民税率阶梯征税，也没有 10% 的最高档。ITA 购房税通告 1/2026（2026 年 1 月 18 日）中，第 12a 条税率表的脚注 1 写道：“בדירה ששוויה מעל סכום זה, ההקלה שבתקנה 12א לא תחול”。不要告诉购买价值 2,100 万 NIS 房产的新移民仍可享受 0% 和 0.5% 的税率档；他们完全无法享受这些优惠。

新移民优惠仅可享受一次，仅适用于单套住宅（不适用于投资公寓），并且可在移民前一年至移民后七年内申请。

注意：投资者从第一谢克尔起就需缴纳 8% 的税（无免税额）。

额外房产的 8%／10% 税率是《第 9(c1f) 条》项下的临时法令（hora'at sha'a），有效期至 2026 年 12 月 31 日，适用按 2025 年 1 月 16 日水平冻结的分档金额。截至 2026 年 9 月 30 日，尚未颁布延期：通告 1/2026 仍将 2026 年 12 月 31 日列为截止日期，且财政部长的法令延期权已使用过一次。跨年购房会受到两方面因素影响：

• **选举。**以色列议会选举预计于 2026 年 10 月下旬举行，《基本法：议会》第 38 条规定，任何原定在新一届议会任期前三个月内到期的法规，均持续有效至这三个月结束。媒体（Bizportal，2026 年 9 月 6 日）据此解读，8%／10% 税率将延续至 2027 年初数月。这是媒体的解读，并非 ITA 的裁定，因此应表述为预期，而非确定事实。
• **如果临时法令失效，**则恢复适用第 9(c1c)(1) 条规定的永久性额外房产税率阶梯，该税率较低，起始税率为 5%（5% 适用于 1,465,800 NIS 以内，随后依次为 6%、7%、8% 和 10%）。

对于在 2026 年末或 2027 年购买的额外房产，在依赖从第一谢克尔起适用 8% 税率前，请先在购买日查看 ITA 网站，确认当时的规定状态。

适用于残障人士、盲人、恐怖袭击／敌对行动受害者及阵亡军人家属的优惠税率：《购房税条例》第 11 条为符合条件的残障人士（nacheh）、盲人、敌对行动受害者（nifga）以及阵亡军人的家庭成员提供优惠购房税率。分为以下两种情况：

情况	税款
价值不超过 2,500,000 NIS 的符合条件的单套住宅（dira yechida）	价值不超过 1,978,745 NIS 的部分税率为 0%，超出部分税率为 0.5%
其他所有情况（非单套住宅，或价值超过 2,500,000 NIS 的单套住宅）	按全部价值缴纳 0.5%，从第一谢克尔起计算

优惠仅适用于为本人“居住用途”（le-shem shikunam）而购买的住宅，因此投资性购房不适用。如果夫妻共同购房，只有其中一人符合条件，根据第 11(b) 条，0.5% 的税率适用于夫妻双方。 这里有三件事常被误解：

• 2,500,000 NIS 是一个断崖式门槛，而不是税率档位边界。房价恰好为 2,500,000 NIS 时，只有超过 1,978,745 NIS 的部分按 0.5% 征税。只要多出 1 谢克尔，0.5% 就适用于全部房价，税额约为原来的 5 倍。
• 0.5% 税率档每人一生最多只能享受两次（第 11(a) 条）。
• 降低税率并非自动适用。你需要向 Israel Tax Authority 提交部分购置税豁免申请，而且有几种资格途径要求先通过 Bituach Leumi 医疗委员会的评估。

1,978,745 NIS 是第 9(c1c)(3)(a) 条规定的金额，冻结至 15.1.2028。引用具体金额前，请向 Israel Tax Authority 核实资格条件。

改善住房（mishaprei diyur）：仍按单套住房税率阶梯计税。 已经拥有一套住房但正在换房的买家，只要在法定期限内售出旧住房，就按单套住房税率计税，而不是按额外住房税率计税：若替代住房是在 01.06.2023 至 31.05.2025 期间购买，期限为 18 个月；否则为 24 个月；若从开发商处购买新房，则自合同约定的交房日期起算 12 个月。申报购房时，你必须声明有意出售旧住房。不要告知换房买家适用从第一谢克尔起按 8% 征税的税率。

战争延期（“Sha'agat HaAri”）： 根据 2026 年期限延期法（ITA 第 2/2026 号通告，2026 年 3 月 30 日），如果出售期限与 28.2.2026 至 31.5.2026 期间哪怕只有一天重叠，截止日期就延长 3 个月；延长期从原截止日期与 31.5.2026 两者中较晚的日期起算。通告中的示例：2025 年 4 月 30 日购买的替代住房，原本须在 2026 年 10 月 31 日前售出旧住房，现在可延至 2027 年 1 月 31 日。同一延期也适用于通过替代住房途径申请唯一住宅 mas shevach 豁免。Finance Minister 可以进一步延长 28.2 至 31.5.2026 的期间，每次最多延长 3 个月，累计最多延长 9 个月，因此依赖某个期限前，请先查看 ITA 网站。

第 3 步：购房流程清单

1. 预批： 向银行获取抵押贷款预批（ishur ikroni）。Bank of Israel 规定了贷款价值比（LTV）上限：首套／唯一住房最高为 75%，替代住房（出售现有住房）最高为 70%，投资／额外房产最高为 50%。据此规划首付款。
2. 寻找房产： 看房并了解社区情况
3. 律师： 在签约前聘请房地产律师（orech din mikrkain）
4. Tabu 核查： 律师获取 Tabu 摘录，以核实产权和留置权
5. 协商： 商定价格和付款安排
6. 合同： 签署购房协议（chozeh mcher）
7. 购置税： 在签约后 30 天内提交申报，并在 60 天内缴税
8. 抵押贷款： 与银行完成手续并安排评估师上门
9. 登记： 律师在 Tabu 办理产权转移登记
10. 交房： 按合同约定的时间表交接钥匙

第 4 步：Tabu 摘录（Nesach Tabu）

Tabu 摘录显示：

• 第 1 部分： 房产描述（gush、chelka、tat-chelka）
• 第 2 部分： 登记所有人及其份额
• 第 3 部分： 抵押贷款（mashkantaot）
• 第 4 部分： 留置权、警示登记（hearot azhara）、法院命令

获取方式：

• 在线：通过土地登记在线摘录服务 https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract（门户：https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main）申请。费用与指数挂钩，并依据 תקנות המקרקעין (אגרות) 设定；请在政府缴费目录中查看当前金额，不要依赖文章中引用的数字，此类数字通常已经过时。
• 完整摘录：通过律师办理，或亲自前往土地登记处
• 所需信息：Gush（地块区段）和 Chelka（宗地）编号

解读摘录本身是另一项工作。 本技能会说明摘录的用途以及获取方式。若要了解其中每一行的含义（所有权份额、抵押登记顺位及已注销的顺位、查封、警示登记及其限制、需经同意的注记、地役权、对共有财产的查封，以及登记簿对该土地具有终局效力还是仅构成初步证据），请使用 israeli-tabu-extract-decoder。

第 5 步：增值税（Heitel Hashbacha）

增值税是市政征收的费用，税率为规划行动导致的房产价值增幅的 50%（规划行动包括新制定或修订分区规划、获批的差异许可或用途许可）。

• 何时产生纳税义务： 增值规划获批时会评估该费用，但实际缴纳时间是在实现增值时（出售房产，或签发使用新增权益的建筑许可）。
• 谁来缴纳： 实现增值时的业主，通常是卖方。
• 减免和豁免： 《规划与建筑法》第三附表规定，住宅 pinui-binui（搬迁并重建）规划的费用为增值额的四分之一（第 3a 条，且受过渡规则约束）；第 19 条列出了豁免情形，其中包括依据 Tama 38 签发的建筑许可（超过 2.5 层扩建后的典型楼层所增加部分，按四分之一税率征收）。务必核实具体规划和市政政策。
• 将此费用计入装修投资回报率和售价测算中；这可能是一笔金额较大的意外支出。

不要将增值税（heitel hashbacha，即对规划导致的价值增幅征收的市政费用）与出售时的资本利得税（mas shevach）混淆，后者将在下一节介绍。它们是由不同机构征收的不同税种。

第 5b 步：卖方资本利得税（Mas Shevach）

出售以色列房地产时，卖方（而非买方）可能需要就购买与出售之间的实际收益缴纳 Mas Shevach，即土地增值（资本利得）税。这是卖方面临的最大一笔税费，与买方的购置税和改良税是分开的。

• **税率：**实际收益的 25%（实际收益是扣除与消费物价指数挂钩的通胀部分，以及购置税、中介和律师费用、房屋改良等允许扣除的费用后计算的收益）。
• **2014 年前持有房产的线性免税：**对于 2014 年 1 月 1 日前购入的住宅，归属于该日期之前期间的收益部分免税，只有自 2014 年 1 月 1 日起产生的部分按 25% 征税（按持有期间进行“线性”划分）。线性优惠并未被普遍废除。第 48a(b4) 条仅针对一种范围狭窄的情况取消该优惠：购入时和 2023 年 6 月 1 日均未建有住宅，且住宅在 2030 年 12 月 31 日之后竣工的土地。不要告诉普通的 2014 年前房主，线性免税将在 2030 年结束。
• **唯一住宅免税：**符合条件的住宅卖方，如果该住宅是其唯一住房，且在出售前已持有至少 18 个月，则出售时可全额免税，但房屋价值上限为 5,008,000 NIS（根据 ITA 第 1/2026 号通函，适用于 2025 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日）。超过上限的价值部分需缴税。法律依据：《土地税法》第 49a(a1) 和 49b 条。
• 在出售之日起 30 天内，向以色列税务局提交 Mas Shevach 申报。由于免税和费用扣除涉及复杂的技术细节，在报出净额前，应将实际卖方转介给注册会计师或房地产律师。

第 6 步：租赁协议关键条款

以色列租赁合同（chozeh schirut）必须包含：

• 租期和续租条款
• 月租金额和付款方式
• 保证金（pikadon）：所有担保合计不得超过 3 个月租金或租期三分之一所对应租金两者中的较低者（第 25j(b) 条）；租户交还公寓后 60 天内必须退还保证金（如果之后才结清租户在租约项下的债务，则在结清后退还）
• 日常费用：法律规定，租户支付 arnona、市政税，以及水、电、燃气、供暖等公用事业费用和 vaad bayit 日常维护费；不得向租户收取楼宇保险费、固定系统的购置或升级费用，也不得收取代表房东行事的经纪人的佣金（第 25i 条）
• 维护责任
• 终止条件和通知期限
• 续租选择权及租金调整条款

重要提示：《租赁与借贷法》的“公平租金”修正案（2017 年）自 2017 年 9 月 17 日起适用于住宅租赁，但并非适用于所有租约：排除情形包括租期为 3 个月或更短且没有续租选择权的租约、房东不得提前终止且租期超过 10 年的租约，以及月租超过 20,000 NIS 的租约（法定金额，每年 1 月 1 日根据消费物价指数调整）。

示例

示例 1：购置税计算

用户说：“我正在购买我的第一套公寓，价格为 250 万谢克尔” 结果：Mas rechisha 明细：前 1,978,745 按 0% 征税 + 368,295（至 2,347,040）按 3.5% 征税 + 剩余的 152,960 按 5% 征税 = 20,538 NIS（有效税率约为 0.82%）

示例 2：购房流程

用户说：“我想在特拉维夫买一套公寓，需要了解什么？” 结果：完整的核对清单，附有特拉维夫特定说明（价格高、城市更新项目、tama 38）

示例 3：租赁协议审查

用户说：“帮我检查以色列租赁合同中常见的问题” 操作：

1. 检查是否包含 2017 年“公平租金”修正案规定的必要条款
2. 核实 arnona 由谁负责
3. Vaad bayit 相关义务
4. 保证金条款
5. 提前终止条件 结果：提供一份一般性核对清单，列出合同中包含和未包含哪些条款，并指出签署前应向律师咨询的问题。这并非对合同的法律审查。

捆绑资源

脚本

• scripts/calculate_mas_rechisha.py - 计算以色列购置税（mas rechisha），并按税率档位完整细分所有四种已说明的类别：首套住房（dira yechida）、非首套住房、新移民唯一住房（第 12a 条规例，包括 20,183,565 NIS 的减免上限），以及适用于残障人士、盲人、敌对行动受害者和阵亡者家属的第 11 条规例优惠类别。包含有效税率和 JSON 输出选项。运行：python scripts/calculate_mas_rechisha.py --help

参考资料

• references/transaction-guide.md - 以色列购房逐步清单（从预审批到交钥匙）、2025 年 1 月 16 日至 2028 年 1 月 15 日期间冻结的首套和非首套住房购置税税率档位、Tabu 房产登记摘录各部分说明（gush、chelka、抵押贷款、留置权），以及主要交易成本明细（律师、中介、抵押贷款费用）。在引导用户完成购房流程或计算总购置成本时参考。

推荐的 MCP 服务

MCP	增加的功能
Nadlan MCP	通过以色列税务局 Nadlan 数据库，按 gush/chelka 或地址查询住宅历史成交价格。可替代在 nadlan.gov.il 上手动搜索。
Remy Land Authority	以编程方式查询以色列土地管理局（רמ״י）的招标、地理数据和定居点记录。涵盖本技能在第 1 步提及的 Rami 系统。

注意事项

• 以色列房地产交易涉及购置税（mas rechisha），税率因买家类别而异：首次购房者享受较低税率，投资者从第一个谢克尔起就需缴纳较高税率。Agent 可能会套用单一固定税率。
• Tabu（土地登记处）和以色列土地管理局（Rami）是两个独立系统。并非所有房产都在 Tabu 登记；有些只登记在 Rami 系统中。Agent 可能只搜索其中一个系统。
• 以色列房地产价格的大额交易通常以美元报价，租金则以 NIS 报价。Agent 可能会混淆币种，或忘记说明使用的是哪种币种。
• 以色列房产改建（hashbacha）可能会触发最高达增值额 50% 的增值税（hetel hashbacha）。Agent 在计算翻新投资回报率时可能会忽略这项额外成本。

参考链接

来源	URL	检查内容
土地登记摘录服务（Tabu）	https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract	在线申请摘录、按 gush/chelka 查询以及当前费用
תקנות המקרקעין (אגרות)	https://he.wikisource.org/wiki/תקנות_המקרקעין_%28אגרות%29	各类摘录对应的法定费用项目
以色列土地管理局（Rami）	https://www.gov.il/he/departments/israel_land_authority	在 Rami 登记的房产、长期租赁
以色列税务局——房地产税	https://www.gov.il/he/service/real_eatate_taxsimulator	购置税（mas rechisha）计算器和当前税率档位
Nadlan（税务局交易记录）	https://www.nadlan.gov.il	以色列住宅房产的历史成交价格
折扣住房（Dira BeHanacha）	https://www.gov.il/he/departments/topics/dira/govil-landing-page	优惠价公寓计划的资格条件和房源列表

故障排除

错误：“无法在线访问 Tabu”

原因：Tabu 在线服务的公共访问受限。 解决方案：如需完整摘录，请联系律师或 Tabu 办公室。在线服务仅提供基本所有权信息。

错误：“购置税税率已过时”

原因：税率档位金额通常每年 1 月 16 日根据 CPI 调整一次（冻结至 2028 年 1 月 15 日），而额外住房税率是有效期截至 2026 年 12 月 31 日的临时规定。 解决方案：在以色列税务局网站核实适用于购房日期的税率档位。