关于 real-estate-investment
面向房地产投资者的分析技能，覆盖交易筛选、财务建模、风险测试和投资者报告，并按物业类型与分析目标选择方法。
主要功能
- 01构建房地产投资预估模型
- 02计算收益与偿债指标
- 03执行敏感性与蒙特卡洛分析
- 04分析合伙分配瀑布
- 05比较市场并分析可比物业
- 06评估税务与实体结构
适用场景
- 01筛选住宅或商业地产交易
- 02测试价格和利率变动的影响
- 03建模 GP／LP 合伙分配
- 04比较市场并规划税务策略
安装
复制下面的命令，在终端中运行。
npx skills add https:/安装后在 Claude Code 中输入/real-estate-investment确认已加载。
包含的文件
除 SKILL.md 外，安装时一起下载的参考资料和脚本。
references/advanced-analysis.mdfinancial-metrics.mdmarket-analysis.mdproperty-types.mdtax-strategy.mdscripts/monte_carlo.pypro_forma.pysensitivity.pywaterfall.py详细介绍
房地产投资分析
全面的房地产投资分析——从交易筛选、财务建模到面向投资者的成果输出。涵盖所有物业类型、标准和高级指标、代码生成以及税务优化架构。
分析工作流
对任何交易或市场分析，请遵循以下 6 步流程：
- 明确范围 — 确定物业类型、投资策略和目标输出格式
- 收集数据 — 收集物业财务数据、市场数据和可比案例（如需自动化，请使用 API 参考）
- 建立预估财务模型 — 构建损益表：总租金收入 → 空置损失 → 有效总收入 → 运营费用 → NOI → 债务偿付 → 现金流
- 计算回报 — 应用适当的指标（见下方快速参考）
- 压力测试 — 运行敏感性分析、情景分析或蒙特卡洛模拟
- 生成报告 — 生成包含建议、面向投资者的成果
快速参考 — 核心指标
| 指标 | 公式 | 常见范围 |
|---|---|---|
| NOI | 有效总收入 - 运营费用 | 因资产而异 |
| 资本化率 | NOI / 物业价值 | 4-10%（取决于市场） |
| 现金回报率 | 年税前现金流 / 现金投资总额 | 目标为 8-12% |
| DSCR | NOI / 年度债务偿付额 | 1.2x 以上（贷款机构最低要求） |
| IRR | 使所有现金流的 NPV 为零的贴现率 | 目标为 15-20% |
| 股权倍数 | 分配总额 / 投入资本总额 | 持有期间达到 2.0x 以上 |
| GRM | 物业价格 / 年总租金 | 8-15（越低越好） |
| 盈亏平衡入住率 | （运营费用 + 债务偿付额）/ 潜在总收入 | 首选 <85% |
完整公式、Python 代码和 Excel 等效公式 → 加载 references/financial-metrics.md
物业类型路由
根据物业类型选择分析框架：
| 物业类型 | 关键指标 | 经验法则 | 参考资料 |
|---|---|---|---|
| SFR / 小型多户住宅（1-4 套） | CoC、资本化率、DSCR | 1% 规则、50% 规则、70% 规则 | references/property-types.md §Residential |
| BRRRR | ARV、翻修 ROI、再融资 LTV | 70% 规则：最高收购价 = ARV 的 70% - 维修费用 | references/property-types.md §Residential |
| 自住分租 | 实际住房成本、FHA 条款 | FHA 首付 3.5%、自给能力测试 | references/property-types.md §Residential |
| 大型多户住宅（5 套以上） | 单位指标、NOI、资本化率 | 运营费用比率 35-45% | references/property-types.md §Commercial |
| 商业物业（办公楼/零售） | 每平方英尺指标、租约分析 | NNN 与总额租约的影响 | references/property-types.md §Commercial |
| 短租物业 | RevPAR、ADR、入住率 | 收入 = ADR x 入住率 x 365 - 费用 | references/property-types.md §STR |
| 土地 / 开发项目 | 去化率、开发预估财务模型 | 总成本与预计价值比较 | references/property-types.md §Land |
分析类型路由
根据用户需求选择分析方法：
| 需求 | 方法 | 参考文件 |
|---|---|---|
| 评估一笔交易 | 预估财务模型 + 核心指标 | references/financial-metrics.md |
| 对假设进行压力测试 | 敏感性分析（悲观/基准/乐观） | references/advanced-analysis.md §Sensitivity |
| 建模不确定性/风险 | 蒙特卡洛模拟 | references/advanced-analysis.md §MonteCarlo |
| 设计联合投资分配方案 | 分配瀑布建模（GP/LP 分成） | references/advanced-analysis.md §Waterfall |
| 比较/评估市场 | 市场评分框架 | references/market-analysis.md §Scoring |
| 通过 API 获取市场数据 | API 集成模式 | references/market-analysis.md §APIs |
| 查找并调整可比案例 | 可比分析 | references/market-analysis.md §Comps |
| 优化税务影响 | 折旧、成本分摊、1031 交换 | references/tax-strategy.md |
| 选择实体架构 | LLC、LP、S-Corp 对比 | references/tax-strategy.md §Entity |
输出格式选择
根据用户的请求调整输出：
适用于电子表格 — 生成带公式的格式化表格。使用 pandas DataFrame，并导出为 CSV/Excel。为每项计算提供对应的 Excel 公式。
决策框架 — 提供结构化的叙述式分析，并给出建议执行或不执行的结论。包括风险因素、关键假设和敏感性范围。
代码生成 — 运行 scripts/ 中的规范模块，而不是从头编写模型：scripts/pro_forma.py（含 IRR/NPV/DSCR 的完整形式财务预测）、scripts/waterfall.py（设有 IRR 门槛的银团分配瀑布）、scripts/monte_carlo.py（回报分布）、scripts/sensitivity.py（价格 × 利率网格）。所有脚本都是 JSON 输入/JSON 输出的命令行界面（--sample-input 会打印架构）；依赖项：numpy、numpy-financial。仅当用户需要自定义模型逻辑时，才将脚本复制到用户的项目中。
投资者报告 — 综合以上三种形式：执行摘要、财务表格、风险分析，以及包含方法论的附录。
按物业类型划分的运营支出基准
| 物业类型 | 运营支出比率（占 EGI 的比例） | 管理费 |
|---|---|---|
| 独栋出租住宅 | 35-50% | 8-10% |
| 小型多户住宅（2-4 户） | 35-45% | 8-10% |
| 大型多户住宅（5 户以上） | 35-45% | 5-8% |
| 办公楼 | 35-55% | 3-5% |
| 零售（NNN） | 15-25% | 3-5% |
| 零售（总租约） | 60-80% | 3-5% |
| 工业物业 | 15-25% | 3-5% |
| 短期出租 | 50-65% | 20-25% |
关键税务门槛（2025-2026）
| 策略 | 关键详情 |
|---|---|
| 折旧 | 住宅：27.5 年，商业：39 年（直线法） |
| 奖金折旧 | 2025 年 1 月 20 日至 2030 年 12 月 31 日投入使用的物业可享受 100% 折旧 |
| 成本分摊 | 将建筑物价值的 15-40% 重新归类为使用年限为 5/7/15 年的资产 |
| 第 179 条 | 最高扣除额为 250 万美元（2025 年），达到 400 万美元后开始逐步取消 |
| 1031 置换 | 45 天确定置换物业，180 天内完成交割，仅限同类不动产 |
| 机会区 | 永久化（2025 年）；合格机会基金（QOF）投资持有 10 年可免除收益税 |
如需完整税务分析及 IRS 法规引用 → 加载 references/tax-strategy.md
API 速查
| 提供商 | 最适用途 | 定价 | 身份验证 |
|---|---|---|---|
| Mashvisor | 短期出租 + 长期出租数据 | $30-$120/mo | x-api-key 标头 |
| AirDNA | 短期出租表现数据 | $12-$599/mo | Bearer 令牌 |
| ATTOM | 深度物业数据（1.55 亿套以上物业） | $850-$2K/mo | apikey 参数 |
| Rentcast | 租金估算 | 免费-$449/mo（每月免费 50 次） | X-Api-Key 标头 |
| Census Bureau | 人口统计、住房 | 免费（需要 API 密钥） | key 参数 |
| Redfin Data Center | 市场趋势 | 免费（下载 CSV） | 无 |
如需端点 URL、Python 示例和集成模式 → 加载 references/market-analysis.md
分配瀑布速查
标准银团分配层级：
| 层级 | IRR 门槛 | LP 份额 | GP 份额 |
|---|---|---|---|
| 1（返还本金 + 优先回报） | 0-8% | 100% | 0% |
| 2（第一档超额收益分成） | 8-12% | 90% | 10% |
| 3（第二档超额收益分成） | 12-18% | 80% | 20% |
| 4（最终分成） | 18%+ | 60% | 40% |
市场数据：40% 的交易提供 8% 的优先回报，30% 的交易提供 10% 的优先回报。85% 的分配瀑布采用 IRR 门槛。
如需完整的分配瀑布机制、追赶条款和 Python 计算器 → 加载 references/advanced-analysis.md
参考文件索引
根据分析需求加载相应的参考文件：
| 文件 | 内容 | 加载时机 |
|---|---|---|
references/financial-metrics.md | 12 项指标及其公式、Python 函数、Excel 公式、形式发票构建、摊销计划 | 构建形式发票、计算回报、生成 Python/Excel 模型 |
references/advanced-analysis.md | 敏感性分析方法、蒙特卡洛分布、瀑布式分配层机制、银团投资中的 LP/GP 经济结构 | 对交易进行压力测试、建模风险、分析银团投资 |
references/property-types.md | BRRRR 框架、房屋黑客分析、商业地产承销、STR 收入建模、土地开发可行性 | 使用针对特定物业类型的框架进行分析 |
references/market-analysis.md | 使用 15+ 项指标进行市场评分、包含 Python 代码的 6 项 API 集成、可比物业调整方法、次级市场信号 | 比较市场、通过 API 获取数据、进行可比物业分析 |
references/tax-strategy.md | 折旧计划、成本分摊节税、1031 交换规则、额外折旧（2025-2030）、机会区、实体结构对比 | 优化交易税务、选择实体结构、规划交换 |
面向不同受众调整内容
- 初级投资者：解释指标含义，建议从 1% 规则和现金对现金回报率入手，逐项讲解形式发票
- 资深投资者：略过基础知识，重点介绍 IRR 和股权倍数，提供代码/电子表格输出，聚焦敏感性分析和税务优化
- 默认采用专家级分析，除非上下文另有暗示