personal-cfo

/personal-cfo — 个人财务情景建模

此技能适用于家庭（你和伴侣）：住房决策、月度现金流、大额采购和情景假设分析。如果你还为公司运行业务账簿 CFO 技能，也可以与之配合使用——底层理念相同，应用领域不同。

步骤 1 — 选择情景类型

调用方式	类型	建模内容
/personal-cfo house（目前为默认类型）	house	购房 + 租金收入情景（ADU / 卧室 / 组合）+ 翻新 + 月度现金流
/personal-cfo refi	refi	再融资情景
/personal-cfo cash-flow	cash-flow	通用月度现金流（收入、支出、储蓄率）
/personal-cfo big-purchase	big-purchase	是否应该购买 X（汽车、教育、设备）——比较现金购买、融资购买和租赁
/personal-cfo side-income	side-income	增加一项副业收入——盈亏平衡、税务影响
/personal-cfo savings-what-if	savings-what-if	如果将 $X 投入 Y，持续 N 年会怎样——指数基金、房地产等

在 v0.1 中，目前只有 house 模板已完整编写。其他模板以草稿形式放在 references/templates/ 中。

步骤 2 — 收集输入信息

以结构化的方式一次性询问。对于 house 模式，完整输入问卷请参阅 references/templates/house.md。核心字段：

房产

• 购买价格
• 首付（百分比或金额）
• 房贷利率 + 期限（年）
• 房产税（年）
• HOA（每月，如有）
• 房主保险（每月）
• 过户费用（估算）

翻新 / 维修

• 第 1 天的翻新项目（逐项列出并估算费用——厨房、浴室、ADU 改造等）
• 第 1 年预计维修费用
• 年度维护预算（经验法则：购买价格的 1%）

出租情景（适用于 house 模式）

• ADU 月租金估算 + 空置率假设（通常为 5–8%）
• 卧室 1 的月租金 + 空置率
• 卧室 2 的月租金 + 空置率
• 公用事业费用分摊假设（谁支付哪些费用）
• 房产管理费用（如非自行管理）

个人情况

• 当前每月住房成本（租金或当前房贷）
• 家庭总收入
• 边际税率档次（用于计算房贷利息和租金收入）
• 分析时间跨度（通常为 5 年、10 年、30 年）

如果有任何信息不明确，请提问。不要使用占位数字继续建模——输入错误的财务模型很危险。

步骤 3 — 构建情景

对于 house 模式，默认比较以下情景：

情景	描述
基准情景	自有住房并自住，无租金收入
A：仅 ADU	将 ADU 出租，住在主屋
B：仅出租 1 间卧室	分租 1 间卧室，ADU 空置（或用作客房）
C：仅出租 2 间卧室	分租 2 间卧室，ADU 空置
D：ADU + 1 间卧室	同时出租 ADU 和 1 间卧室
E：ADU + 2 间卧室	最大化出租
F：ADU + 卧室（第 2 年起）	第 1 年：翻新期间仅出租 ADU。第 2 年起：在伴侣觉得舒适后再出租卧室

允许用户自定义情景列表——每套房子的情况都不同。

步骤 4 — 计算

对于每种情景，计算：

每月

• 房贷还款额（本金和利息）——公式见 references/calculators.md
• • 房产税 / 12
• • HOA + 保险 + 公用事业费用（房主承担的部分）
• − 租金总收入（房间 + ADU）
• × (1 − 空置率)，得出有效租金收入
• − 房产管理费（如适用）
• = 每月住房净成本（负数 = 正现金流）

每年

• 12 个月合计
• • 一次性翻新费用（按时间跨度摊销）
• − 节税额（房贷利息抵扣 + 出租部分的折旧）

长期

• 权益增长（偿还房贷本金 + 房价升值假设——默认每年 3%）
• 第 5 年 / 第 10 年 / 第 30 年的住房总拥有成本
• 投入现金相较于其他投资的回报（例如，S&P 500 的实际回报率为 7%）

第 5 步 — 输出对比表

输出到 ~/Documents/personal-cfo/<scenario-slug>-<YYYY-MM-DD>/：

• inputs.yaml — 所有输入数字（以便重新运行分析并进行审计）
• report.md — 完整分析，并注明假设
• comparison.md — 并列情景表（主要输出）

comparison.md 模板

# <Property nickname> — scenario comparison

**Date:** YYYY-MM-DD
**Property:** <address or nickname>
**Time horizon:** 10 years
**Key assumptions:** 3%/yr appreciation, 7% S&P alt return, 6% vacancy

| Scenario | Net monthly cost | Annual cost | 10-yr total | Equity @ 10yr | Notes |
|---|---:|---:|---:|---:|---|
| Baseline | $X,XXX | $XX,XXX | $XXX,XXX | $XXX,XXX | No rental income |
| A: ADU | $X,XXX | $XX,XXX | $XXX,XXX | $XXX,XXX | $X,XXX/mo ADU rent |
| B: 1 BR | … | … | … | … | … |
| C: 2 BR | … | … | … | … | … |
| D: ADU + 1 BR | … | … | … | … | … |
| E: ADU + 2 BR | … | … | … | … | … |

## Headline takeaway
<1–2 sentences: which scenario wins on cash flow, which wins on lifestyle, where the inflection points are>

## Sensitivity analysis
- If rates rise 1%: <impact>
- If ADU rent comes in 20% lower: <impact>
- If renovations overrun 30%: <impact>
- If vacancy doubles to 12%: <impact>

## Open questions
- <what would change the recommendation>
- <what to research next — composes with /deep-research>

第 6 步 — 归档

保存情景文件夹，以便日后可以重新查看。归档索引位于 ${MAKERSKILLS_CONFIG:-$HOME/.config/makerskills}/personal-cfo/archive/（如果目录不存在，则创建）。切勿将归档写入技能自身的文件夹——技能安装和升级时会从源重新同步，并清除其中保存的内容。**迁移：**如果此技能的文件夹中有旧的 references/scenarios-archive/，且其中包含用户条目，请先将这些文件移到归档目录。

在 <archive dir>/INDEX.md 中追加一行（如果文件不存在，则创建）：

- 2026-06-26 — [<property nickname>](~/Documents/personal-cfo/<slug>-2026-06-26/) — <type> — <headline takeaway>

这些记录会不断积累——一年后考虑购买第 2 处房产时，你可以复用模型，并通过 grep 搜索过往分析中的规律。

第 7 步 — 呈现结果并提供后续选项

• 在聊天中显示对比表
• 告诉用户工作目录路径
• 提供以下选项：
  • “想对该区域的租金可比数据运行 /deep-research，以完善 ADU 和卧室租金假设吗？”
  • “情景分析完成后，想通过 /decide 正式确定买入、不买或议价的决定吗？”
  • “想将此分析保存到 second-brain raw/，文件名为 note-house-<slug>.md 吗？”
  • “随着更多信息到来（贷款利率锁定、房屋检查完成等），想让我在 30 天后重新查看吗？”

可组合使用

• decide — 情景建模完成后，通过 /decide 做出买入、不买或议价的决定。现金流分析是决策的输入，而不是决策本身。
• deep-research — 用于需要市场数据的输入：租金可比数据、抵押贷款利率趋势、社区发展趋势、学校评级、可比房屋销售。
• business-brainstorm — 如果情景转变为“这是一门生意”（例如短租、多户住宅购买、扩大到 N 处房产），则转到这里，对商业角度进行压力测试。
• second-brain — 将分析保存到 raw/note-house-<slug>.md，使其存放在个人 Wiki 中，以便日后引用。

质量说明

• 默认采用保守假设。 默认设置较高的空置率（8%，而非 5%）、较低的升值率（3%，而非 6%），并在装修估算上增加 20% 的缓冲。房地产领域的盲目乐观，是最可靠的亏钱方式。
• 呈现敏感性，而不只是点估算。 如果某个情景只有在一切顺利时才会盈利，那就不是真正的盈利。
• 生活方式也是一个实际变量。 “和 2 位室友同住”在财务上可能最优，却会严重损害生活质量。即使无法量化，也要在报告中注明这些权衡。
• 税务计算只是起点，并非权威结论。 此技能提供估算；应由会计师核实。请在报告中注明这一点。
• 这里不做决定，只提供决策所需的输入。 此技能生成模型。/decide 负责做决定。

未来模板（草拟于 references/templates/）

• refi.md — 再融资情景
• cash-flow.md — 通用月度预算
• big-purchase.md — 大额项目的现金支付、融资或租赁方案
• side-income.md — 增加一项副业收入来源
• savings-what-if.md — 投资假设分析

v0.1 仅完善了 house.md。有实际需求时再添加其他模板。