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租赁房产分析

概述

计算每处房产的关键租赁指标：净营业收入（NOI）、现金投资回报率、资本化率和投资回报率。跟踪租赁收入与房产专属支出，便于准备 E 附表纳税申报。

使用的 Wilson 工具

• transaction_search — 按供应商、描述或标签查找与特定房产相关的所有收入和支出
• spending_summary — 按类别汇总房产支出（抵押贷款、保险、维修、管理费）
• export_transactions — 导出房产专属交易记录，用于报税（E 附表）

工作流

1. 询问房产信息（地址或名称）、购买价格、首付款和当前市值。如果有多处房产，则逐一处理。
2. 使用 transaction_search 查找该房产的所有租赁收入（租户付款、保证金）。
3. 使用 transaction_search 查找该房产的所有支出（抵押贷款、保险、房产税、业主协会费、维修、管理费、由业主支付的水电费）。
4. 使用 spending_summary 按类别汇总该房产的支出。
5. 计算关键指标：

RENTAL PROPERTY ANALYSIS — [Property Name]
══════════════════════════════════════════════════════
Property: 123 Main St, Unit A
Purchase Price: $250,000   Down Payment: $50,000
Current Value: $275,000    Loan Balance: $192,000

ANNUAL INCOME & EXPENSES — [Year]
──────────────────────────────────────────────────────
Gross Rental Income                          $24,000
  Vacancy Loss (est. 5%)                    ($1,200)
Effective Gross Income                       $22,800

Operating Expenses
  Property Tax                              ($3,000)
  Insurance                                 ($1,200)
  Property Management (10%)                 ($2,400)
  Repairs & Maintenance                     ($1,800)
  HOA Fees                                  ($2,400)
  Total Operating Expenses                 ($10,800)

NET OPERATING INCOME (NOI)                   $12,000
  Mortgage Payment (P&I)                   ($11,520)

CASH FLOW (after debt service)                  $480

KEY METRICS
  Cap Rate          = NOI / Purchase Price  =  4.8%
  Cash-on-Cash ROI  = Cash Flow / Down Pmt  =  1.0%
  Total ROI         = (Cash Flow + Equity +
                       Appreciation) / Down  = 18.2%
  Expense Ratio     = OpEx / Gross Income   = 45.0%
  1% Rule Check     = Rent / Price          =  0.8%
══════════════════════════════════════════════════════

6. 计算总投资回报率时，计入：
   • 年现金流：$480
   • 偿还抵押贷款本金带来的权益增长（查看摊还计划）
   • 增值：（当前价值 - 购买价格）/ 持有年数，按年计算
   • 总投资回报率 =（现金流 + 年度权益增长 + 年度增值）/ 投入现金总额 * 100
7. 使用 export_transactions 导出房产专属交易记录，以准备 E 附表。

不使用 Wilson 时

1. 从用于该租赁房产的账户导出银行交易记录。
2. 在电子表格中筛选出与房产相关的交易。如果拥有多处房产，为每笔交易标注房产名称。
3. 汇总租赁收入（租户存入的正向款项）。
4. 按类别汇总运营支出。常见的 E 附表类别包括：广告、汽车/旅行、清洁/维护、佣金、保险、法律/专业服务、管理费、抵押贷款利息、维修、用品、税费、水电费。
5. NOI = 总租金 - 空置损失 - 运营支出。
6. 资本化率 = =NOI/PurchasePrice*100。
7. 现金投资回报率 = =(NOI - AnnualMortgagePayments)/DownPayment*100。
8. 如需计算偿还的抵押贷款本金，请查看贷款摊还计划（可从贷款机构门户获取，或使用 bankrate.com/calculators/mortgages/amortization-calculator）。
9. 准备 E 附表纳税申报时：IRS E 附表各行对应特定支出类别。可使用 TurboTax Rental Properties 或 FreeTaxUSA 按步骤填写。住宅的折旧额按购买价格（减去土地价值）/ 27.5 年计算。

重要说明

• 资本化率不包含抵押贷款付款——它衡量的是房产独立于融资方式的回报。可用它来比较房产。
• 现金投资回报率计入融资因素，衡量实际投入现金的回报。如果抵押贷款付款超过 NOI，该比率可能为负。
• 1% 法则（月租金应 >= 购买价格的 1%）是一种快速筛选经验法则，并非硬性标准。许多盈利房产都不符合这一标准，尤其是在高成本市场。
• 折旧是一项非现金支出，可降低应税收入，但不会影响实际现金流。住宅租赁房产的折旧周期为 27.5 年。这是一项重要的税收优惠，不体现在上述现金流数据中。
• 将资本性改良与维修分开跟踪。维修可立即计入支出；改良项目（新屋顶、暖通空调）则按其使用年限计提折旧。